Написать эту заметку меня побудила внутренняя тревога за то, что все частное строительство в России не имеет должного планирования/контроля/оценки/качества/ответственности и это приводит к ужасному облику наших садовых товариществ, поселков и даже дорогих рублевских районов.
Плюс я прочитал тут несколько статей о само строительстве и немножко при…сел.
Я приведу пример выстроенной системы которая работает в Мельбурне и наверное, в схожей степени, по всей Австралии.
Это будет пример строительства двухэтажного дома на участке в южной части Мельбурна.
Для начала я обозначу действующие организации для лучшего восприятия:
Клиент - с пустым участком земли на его имя.
Дизайнер - организация рисующая план дома по моему эскизу и готовящая архитектурные планы.
Инженер - независимая частная организация рассчитывающая вам капитальные вещи типа фундамента, перекрытия, нагрузки, крыши, пожарные дела если надо. Рисует инженерные планы.
City Council - районная администрация, государственная. Они утверждают мои архитектурные планы (только внешний облик) моего дома в соответствии с существующими правилами по району. О них напишу далее.
Building surveyor - строительная инспекция. Независимая компания выдающая разрешение на строительство(без него никак) и контролирующая этапы строительства и делающие инспекции после каждого этапа. Есть лицензия дающее им право работать.
Builder - строитель, компания которая будет стоить в соответствии с утвержденным проектом и по цене которой вы договорились. Есть лицензия.
Domestic Building insurance - это хитрая система страхования со своими лимитами и условиями дающее клиенту гарантию что его стройка будет закончена если строитель по какой то причине не сможет её закончить. Страховка завязана на лицензию строителя. Об этом далее подробно напишу.
Contractors - частные подрядчики выполняющие виды работ (водопроводчики, электрики, фундамент и тп…)
Services suppliers - вода, газ, электричество, интернет поставщики.
Все взаимоотношения по электронной почте и по телефону. Бумаги никто ни куда не возит.
Так вот, все начинается с места где вы купили или собираетесь купить участок для постройки. Кто то выбирает ближе к пляжу, кто то повыше в лесу, кто то подальше от всех. В каждом месте есть районная администрация отвечающая за планирование и облик района. Разбит район на зоны. К примеру в стандартном тихом спальном районе с длинными поперечными и продольными улицами - зона GRZ (general residential zone) разрешено к примеру строить дом не выше 9м. По сути 2 этажа плюс крыша. Отступ от забора с соседями, какой процент площади дома по отношению к общей площади участка, куда будет подключен слив дождевой воды и тп..
На перекрестках оживленных улиц которые рядом с метро станциями или пересадочными узлами зона GRZ2 можно строить многоквартирные дома не выше 3 этажей и т.п.
Информация по каждой зоне доступна онлайн. Там расписаны все детали по вашему участку, к какой зоне он относится и какие есть условия. Там же есть дополнительная информация есть ваш участок в какой нибудь пожароопасный или специальной зоне которая может наложить какие нибудь условия типа доп. защиты от огня… или чего еще. Все это учитывается при проектировании.
Ваши предварительные архитектурные планы рассматривается в местной администрации и если все ок, вам даются отштампованные планы - Town Planning permit. Без этого вам не дадут разрешение на строительство. Районная администрация должна быть уверенна что облик вашего дома и его позиция на участке соответствует всем нормам и условиям и не нарушает принятого облика района.
Далее вы заключаете контракт со строителем и он готовит пакет документов и планов для подачи на разрешение на строительство в строительную инспекцию.
Они проверяют весь пакет документов, планов, контракт, страховки, и выдают разрешение на строительство.
Вообще пакет документов увесистый, если нужно могу расписать подробно в коментах. У них есть свои инженеры и архитекторы которые проверяют что вы/строитель/инженер ни где не ошиблись и просят откорректировать где что нужно. Они оперируют актами, строительным кодексом и т.п. Они отвечают своей лицензией если пропустят какой нибудь ваш косяк. Так же проводят инспекции после основных этапов выполненных работ, чтобы дать зеленый свет на след этап.
Основные этапы:
Base stage - перед заливкой фундамента приходят и проверяют правильно ли все выкопано, уложена арматура, опалубка и тп.
Frame stage - после установки деревянного каркаса проверяют его на соответствие всем нормам, перекрытия, усиления.
Lock up stage - после того как дом закрыт, есть крыша, внешние стены, окна, входная дверь
Final stage - сдача дома с уже внутренней отделкой
Есть еще промежуточные этапы проверки - типа столбики для настила веранды сзади дома, или укрепление заборных стен..
Страховка это не только покрытие проблем строителей но и отдельный механизм их контролирующий.
Каждый строитель имеющий лицензию имеет лимит страховки позволяющий ему строить не более какого то определенного кол-ва домов в год.
Например строители частных домов имеют годовой лимит на пару миллионов. Это им даст возможность построить скажем 4 дома в год для кого то..
Все строители начинают с малых отделок поскольку в начале карьеры им не дадут большую страховку, посколько страховая не знает хороший он или плохой строитель. Больше работ, больше страховочный лимит, более дорогие проекты ты можешь строить.. Так сказать опыт и репутация тебе открывает больше возможностей. Провалил пару проектов - страховая снижает лимит - не можешь взять большую работу - делай опять отделки или house extetnions.
Строители дорожат своей лицензией и страховочным лимитом. В их интересах чтобы проект двигался для того ,чтобы разблокировать страховочные деньги и зайти в следующий проект.
После завершения работ проходит финальная инспекция, так же клиент проверяет что все ок, даже может нанять независимо эксперта, проводится устранение недостатков и подается пакет документов на certificate of occupancy - разрешение на въезд - ключи так сказать.
В этом пакете должны быть сертификаты от электрика, водопроводчика, и других подрядчиков. Все они лицензированые компании и их сертификаты являются законным документом гарантирующим качественное выполнение работ. Если замкнуло где или не дай бог сгорело - он теряет лицензию или получает штраф. В интересах подрядчика сделать качественную работу. Если финансы завязаны на банк то и банк приходит проверяет и платит последнюю часть строителю.
Дом не может быть сдан если в нем нельзя жить - должна быть подключена вода, газ. электричество, интернет, быть кухня с печкой ,вытяжкой, посудомойкой, туалеты и души. Обычно это стандартный пакет от строителя. Все изыски это уж как оговорено в контракте. Дается гарантия 3-7 лет на разные виды работ и вы въезжаете.
По сравнению с российской действительностью где сначала строишь с помощью таджиков и потом бежишь узаконивать свою постройку это как небо и земля.
Вы скажете ну и бюрократия, сколько бабла надо на каждую инстанцию… да надо, но на этом построена экономика. Человек учится на электрика, водопроводчика, инспектора, строителя, получает лицензии, страховки, открывает свой малый бизнес, работает честно и качественно, платит налоги, и соблюдает нормы и стандарты - в этом залог процветания. Все друг на друге завязаны и потеря лицензии это потеря дохода. Каждый должен отвечать за свой участок и вся прелесть в том что ты знаешь каждый сделал свое дело качественно, это было проверено и облик района в котором я живу не пострадал.
Комментарии
Вы хотели стабильности и стандартизации. Ок.
Но прикол в том, что Вам никто ничего не должен.
Поясню.
Все договоры составляютсяВам никто ничего не должен.Так понятно?
Да, плавали - знаем новую народную мудрость:
"Бей своих, чтобы чужие боялись"
"Не мы такие - жизнь такая"
"Без лоха и жизнь плохА"
"Не нагребёшь - не проживёшь"
"Это не я тебя кинул - это ты позволил себя кинуть"
Я понимаю, что в разных штатах свои законы. Хотел у вас спросить, правда, что ты в районе не можешь поселиться без одобрения соседей? И чтобы построить какое-то сооружение на своей земле, тоже согласие нужно?
В США - полнейшая махновщина, в лучшем смысле этого слова. Т.е. каждый "хуторок" может устанавливать свои правила (в рамках, позволяемых законами района, округа, штата, федерации).
Там, где я сейчас снимаю "дом" (таунхаус), на "хуторе" (объединении домовладельцев, homeowners association, HOA) есть правило, что в аренду может сдаваться не более 10% жилья. Кастинг у соседей мы не проходили, только у домовладелицы - смотрела анкеты, кредитные истории меня и жены. Но и то - общаемся мы только через УК, которая множеством домов и квартир вразброс занимается.
Говорят, такая практика кастинга у жильцов есть в кондоминиумах, где совладельцы квартир, но никто из знакомых тут не сталкивался, пушо тут деревня, сабурбия то есть.
Зато как растет ВВП!!!!!! Ведь за проверку столбиков на веранде целый офис получает ЗП. Люди работают!
Тут еще момент - все регулирование делается не для конечного пользования, а для выкидывания с рынка всякой мелочи, частников и т.д. и для стрижки конечного пользователя.
Впрочем то, что согласовывают внешний вид по утвержденной концепции это благо. Так везде делают, где хотят получить "туристический" внешний вид. Т.е. В швейцарии стиль будет швейцарским, пол польши застроенно абы как, а в татрах в основном, с характерными крышами и балконами, у англичан тоже внешний вид под контролем - окна, кладка, крыши всё оговоренно.
Тоже и с надзором. По хорошему он должен быть: печники/пожарные должны проверить трубы и котлы, электрики проводку, инженер узлы и соответствие проекту.
Но зачем сертифицированный сантехник для установки унитаза я понять не могу.
Затем, что недвига -- это рынок, то есть дома постоянно продаются и покупаются. Тут в принципе так же как с автомобилями -- вот лично вы какую машину купите:
Если качество товаров на рынке жёстко контролируется то это одно, а если "думайте-сами-решайте-сами", то это другое. Практика показывает, что в первом варианте обороты будут выше и в такой рынок деньги заводят, потому как качество товара обеспечивается ещё чем-то, кроме клятв продавца. А во втором случае получается дикий рынок по принципу "не н..б.шь -- не проживёшь", там объёмы меньше, криминала больше и самое главное часть оборота просто идёт мимо кассы в серую.
Зачем ехать к оф. дилеру чтобы поменять масло? Да затем, чтобы была отметка в сервисной книжке, и эту отметку вы потом по факту продадите след. владельцу машины. Если же машину немного ушатали в такси, тогда сматываем пробег, химчистка и песня про то, как делал всё сам "золотыми руками".
Только потом не приходится удивляться почему дома стоят по 300-400 тыс баксов из говна и палок.
Для контроля достаточно проекта и стройнадзора. Все остальное сделано, что бы отсечь мелкую шушеру - шабашников и самостройщиков (т.е. "халявщиков") которые не лезут в страховки/кредиты/шабашники в красивых спецовках.
Другая крайность - это стройка без проекта, по мотивам просмотренных роликов в ютубе, что тоже не дело.
Ну вот приходит к вам стройнадзор и с порога заявляет -- проводка сделана не по феншую. А вы ему что? Если вы такой умный, что можете на равных отстаивать своё решение, то почему у вас нет диплома/лицензии? Если не сможете отстоять (а ведь не сможете, они вас просто ссылками на нормативные акты задавят), то зачем полезли?
И потом, вот пошлёт собственник этот надзор в жопу и что дальше? А тут всё просто -- установщик унитазов прошёл обучение, работает строго по шаблону, надзор проверяет тоже всё по шаблону, чуть что не так -- партбилет на стол. Быстро, просто и понятно, потому что все заняты строго своим делом и дилетанты-любители "в ремзону не допускаются".
А никто и не удивляется, дом это такой же актив, люди следят за ценами, покупают-продают, снимают-сдают и вот ведя столь кипучую деятельность они хотят, что бы техническая сторона была как-то решена и кем-то прогарантированна. Это не только постройки касается, что бы купить продать тоже надо лицензированных специалистов нанимать, "отнести документы в МФЦ самому" там не канает, с вами так никто дела иметь не будет. Точно так же как вы не можете например напрямую торговать на бирже, только через брокера и там тоже "никто не удивляется", что брокеру надо за это платить из своих кровных. Но случись что с брокера можно спросить, а если начать пускать на торги всех без разбора, то очень быстро там начнут появляться правила, ограничения и кончится тем же самым брокером.
Это просто эволюция, основанная на реальных интересах участников рынка, а не сговор подлых бюрократов, которые выдумали кучу правил просто что бы людей позлить.
Есть ли у Вас такое "чудо техники", как "кухонная вытяжка в кухню"? Тут в США вытяжек наружу ещё не встречал, хотя видел не более 10-ти жилищ.
Имеется в виду- вытяжка не с обменом воздуха,а с фильтром? Типа как печка в автомобиле-"из салона-в салон"?
Да, вытяжка, которая выдаёт несгоревший метан и немного очищенный от жира горячий воздух обратно в кухню.
Причём чаще всего попадались такие модели, которые всё это добро выдувают прямо хозяйке в в волосы
На днях таки нашёл жилкомплекс, где вытяжки выдувают наружу, и заселённый индийцами в-основном. Это - трэш, карри можно прямо из воздуха добывать. Представляю, какой штынь в индийских посёлках у них родине.
Нам,отсталым,не понять. Я в Сибири живу, у нас тут всё по старинке- в вентиляционный канал в стене, и в атмосферу.
Опять же климат наверное. Наружу все.
Внутрь есть если она выдвигается из стола, перед плитой на кухонном острове. Там некуда отводить. Фильтрует просто. Дорогая очень
Пипец технологии. Угольный фильтр. "дорого очень" ВВП в потолок, звезда в шоке! А про байпас в системе приточно-вытяжной рекуперации вентиляционной машины, или централизованной автоматической вытяжной установке, или просто крышном специальном вентиляторе не слышали, да?
Зачем? если всегда есть возможность вывести наружу или под крышу? Зачем машины? Этож не бункер.. Окон достаточно для проветривания и обычных вытяжек на кухню. А дорогие потому что дизайн, выдвигается и все такое. Тут не колхозят.
Всегда удивляют такие примитивные размышления... ну едь в Монголию, раз ты такой правильный и требуй там дороги. как в Германии. Там тебя порвут на лошадях или Бентли. А какая разница? Мальчик все-равно никудышный уродился.
Похоже у вас бомбит от несовершенства вашей жизни? Иначе вы бы заметили что ТС ничего ни от кого не требует.
Да, бомбит. В этом Вы правы. И я прав.
ТС учит нас жить.
Сергей Петров встал в тупик.
Затупил. Подождем Сергея Петрова :)
ТС делится опытом-не более того.Кто хочет поучиться хорошему-может поучиться,кто не хочет- того не принуждают.
ага, вот как теперь это называется
Кое-где у нас, порой, вообще в чумах живут. Лет уже, так, несколько тысяч. Пытались их, ещё при СССР, переселить в дома, но эксперимент не удался. И слава богу. Потому что с развалом СССР эти народы просто вымерли бы, разучившись выживать в условиях крайнего Севера. А так, живут себе. Хоть и недолго.
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Похоже именно так и есть, и это правильная система, и она должна внедрена быть в России.
В Канаде еще более жуткие вещи есть. Знакомый промышляет ремонтом машин, так вот, красить крыло нельзя до того, как не придёт инспектор и не проверит качество сварки, нда...
Ее в коем случае нельзя внедрять. Иначе быстро скатимся до инспекторов по проверке присутствия половичков, спецэмиссара по тараканам и контролируещего органа по проверке работы инспектора по половичкам на наличие коррупции и спецэмиссаров по тараканам, а также еще десятка инспекторов по розеткам в каждой комнате. Причем на каждую комнату свой инспектор. И оплачивать все это покупцу дома. Это россия, сынок (с). И много сыновей депутатов, их помощников, помошников помошников без дела непристроенные болтаются.
В условиях конкуренции - не забюрократизируется. В США, в силу исторической махновщины (каждый штат - сам себе атаман) имеются порой весьма сильно различающиеся местные законы и порядки, а также сильно развиты услуги по переезду.
Вот народ и голосует ногами, где дешевле машину зарегить, или где легче бизнес вести.
Надысь Оракл (который айти гигант) и Тесла переехали из Калифорнии в Техас. Посмотрим теперь, как отреагируют бюрократы на западе США.
Жуть, мрак и бездуховность.
Та ну нахер! Расстреляйте лучше сразу, без мучений!
Построил самостоятельно два дома, первый по молодости полностью сам от фундамента до конька крыши. Второй уже нанимал бригады для отдельных работ, но проект мой ( ни разу не архитектор) . Дом со всем навороченным фаршем - подогреваемые полы, надпольная вентиляция, обустроенная кухня со всеми встроенными причиндалами, туалет, душ с гидроизоляцией и пр и пр. Стоит 25 лет. Трещин или провалов нет. Грибка нет. По картинкам вижу, что шёл вровень с западом по задумкам и частично опережая его. Друзья начали строится по моему образу и подобию, но у меня уже есть невообразимый флёр времени (уют, домашность), а у них просто новье и хайтек.
Есть утверждённый общий план ( не внутренней планировки) ещё советский . В 90 ещё составлялся. После этого дом перестроил, недавно вызвал по телефону служащего с архитектурного управления (БТИ), он начертил план уже существующего переделанного дома и за мзду малую утвердил. Так и живем. Инспекторов по электрике, сантехнике, или иных никогда в глаза не видел. Ходят только коммунальщики, счетчики проверяют.
Аналогично.
Все эти инспекции и сертификации в определенном смысле есть мзда государству и легальный способ увеличения стоимости строительства. А критерий истинности практика и она в реале часто очень хреновая.
Смотрел блоггер-даму из Дании, там она судилась с муниципалами по поводу соц.жилья,по причине ... наличия черной плесени, так там проскочило, что 90% соц.жилья в Дании поражено именно черн.плесенью, а это астма, аллергии и т.п. Причина такой хрени - строительные стандарты и практика датского проектирования, где в стандартах "кривые" технологии по вентиляции и т.п.
Видел блог по покупке домов во Флориде, обзоры-цены-нюансы, там основная проблема домов, а там строят в основном каркасники, это термиты, насекомые, мыши, тараканы, влажность, плесень и т.п. А весь НьюЙорк это мыши, тараканы, плесень и ... повсеместно клопы!!! Вот вам расплата за , хреновые окна, реечки, досочки, наполнители, и картонные стенки. В США и в Канаде есть проблема воздушного отопления( стандарт) , только с ним куча проблем , т.к. это , через 5-6 лет, есть астматический , бактериальный шторм. И это не теория, это практика наших эммигрантов, которые с этим сталкиваются в реале и потом охреневают.
А так то, все построено по стандартам и при постоянном контроле...)))
Хотя надзор и сертификация в США-Канаде , в Дании будет круче чем в Австралии.
Посмотрите сколько практик фальсификаций исследований-стандартов и качества-последствий в США , на примере Большой фармы, например эпидемия опиоидов.., и это там где сотни миллионов штрафов и десятки тысяч потерпевших! И никого это у них не пугает, т от слова совсем!
В западном строительстве, фальсификат материалов, "кривые" проекты и работы, это классика их реального бизнеса. А все ля-ля-ля, это маркетинг, дабы всучить вам то, что вам не нужно, по цене которое это не стоит....
Как пример этого - строительство Берлинского аэропорта- треш, угар и феерическое рукожопие и тупизм, которое длится уже 7 лет.
Итак. Логика намерений , всегда проиграет логике
наживы-рукожопости-фальсификацииобстоятельств! И.В.СталинКак скучно жить, всё уже придумано до нас )))
Боже упаси!
Тише! Кровавый диктатор узнает и введёт у нас правила светлоликих дерьмократов.
Всё верно. На бы так.
Во-первых это возможно в богатой стране, Россия - бедная.
Во-вторых, механизм отработанный там у нас это будет бесконечное "нет какой-то хрен пойми какой бумаги".
Мы истинно свободная страна, где каждый творец своего счастья за свои деньги. А нормативы "западного концлагеря усиленного питания" это всё кандалы ради наживы. Подробнее описал выше!)))
Чтобы отрегулировать единообразный стиль, особо денег не нужно. Скорее нужен надзор, который будет штрафовать за отклонение от проекта.
Ну а штрафы будут идти на оплату дороги и тротуаров на улице.
А кто будет сторожить сторожей? Каждый же кум сват брат или просто хорошо в баньке парятся вместе.
Жесть. Жуткая жесть. Как я понял, в Австралии человек не может просто взять, и построить себе дом. Сам, своими руками, так, как он этого хочет, а не как хотят нормы и правила, писанные теми, кто ни человека этого не знает, ни его дом, ни его землю.
Но самое удивительное, что находятся люди, способные рекламировать этот концлагерь с комфортабельными бараками и доброй, заботливой администрацией.
Я твой снип труба шатал.
Тоже мне сравнили - последствия 90-ых в России и мирную богатую австралию с её казарменными нормами - шаг влево шаг вправо - ты уже не человек.
эта фотка вообще то из грузии
Я говорил о своём доме на своей земле, а не о человейниках. Они мне вообще не интересны, это понятно? Вкуриваешь разницу?
Снипы, шмипы.
Вот так надо!
Мои фавелы - моя земля - мои правила.
Никто не указ.
Свободные люди, могут себе позволить, чо )
Лучше так, чем в человейниках на мкаде. По крайней мере у тебя будет свой дворик, веранда и вид не в окна.
Жил в фавеле пару недель в Рио, только положительные эмоции.
Сначала в Рио, потом в Риге. Привыкай )
По рассказам давно свалившего туда однокурсника, человек практически и лампочку в собственном доме там не может сам поменять, надо приглашать лицензированного электрика.
Страницы