Есть вот такой вопрос в плане выживание бизнеса в нынешние сложные времена: а что у нас с участием владельцев коммерческой недвижимости в солидарном прохождении трудностей сегодняшнего кризиса?
Конкретизируем ситуацию. ООО "Табуреткин" арендует у ООО "Арендодатель" 100500кв.м. площадей (складской, торговой, производственной и тд). Табуреткин закрывается на неделю, ничего неделю не производит, не продает, при этом начисляя работникам ФОТ. Несёт прямые убытки одним словом. А Арендодателю аренда продолжает капать не смотря ни на что, согласно договора. Доходы прежние, текущих расходов - мизер, обременений связанных с текущим положением дел - ноль. Ситуация такова, что производитель (товаров, услуг и тд) и какой-никакой участник реальной экономики Табуреткин несёт кризисные издержки, а рантье по факту (Арендодатель) их не несёт вовсе.
Да, им можно конечно обсудить данную ситуацию между собой и утрясти этот вопрос. Но это лишь если Арендодатель вменяемый, а не жадная сволочь, привыкшая стричь бабки не шибко напрягаясь. Да и смысл Арендодателю идти на встречу - Табуреткин может и так не сегодня завтра обанкротится, зачем деньги терять? На крайняк можно помещение опечатать и забрать имуществом на последок.
Кроме этого - многие договора аренды помещений достаточно кабальны - арендатор не может съехать из помещения здесь и сейчас, он должен предупредить за несколько месяцев до и тд, и вообще должен арендодателю за каждый чих.
Так вот у меня вопрос: руководством страны озвучены меры поддержки бизнеса, какие-никакие послабления по налогам, обещания снизить проценты по кредитам и тд. Но почему то не прозвучало ни слова про то, что современные рантье тоже должны как-то под ужаться в своих хотелках, и поучаствовать в общем бремени текущих издержек. Почему нет предложений освободить бизнес от хотя бы части арендных платежей на время анонсированного вынужденного простоя? Почему нет предложений об особом порядке разрешения арендных споров на определённый период в пользу арендатора?
Понимаю, что это повлечёт требования неких льгот по земельному налогу и налогу на недвижимость. Но можно же как то и по этому вопросу договориться?
В общем - общий посыл заметки таков: добровольно владельцы недвижимости вряд ли захотят внести свою долю в финансировании текущего песца, не надо ли переложить на них их часть издержек законодательно? Тем более что коронавирус не термит, недвижимость не подтачивает...
Комментарии
Встречаться и обсуждать, применяя переговорные навыки. Если там упертый дебил, меняйте площади, сдается мне, предложения будут :-)
А как еще?
имел дело с такими лендлордами... Обычно включается бычка - или плати., или вали. Иногда включается "понимание проблемы" - "да, у тебя сейчас нету, но оплати потом в полном размере". Никто из таких никогда не скажет, что он не возьмет арендную плату, если арендатор объективно не мог получать того дохода, с которого мог бы выплатить.
Менять площади? - Они все такие. По крайней мере, сейчас. Возможно, когда-то арендодатель будет пускать арендаторов в кредит на три месяца. Но не сегодня.
В чистом виде, экономика арендодавателей, самый что ни наесть паразитный и тормозящий экономику сектор. С моей точки зрения, это первые источники оттока капиталов.
Кроме как в банку им бабки девать некуда, а жрут тони ресурсы как раз таки основных производственных секторов.
Вслед за ссудным процентом неплохо бы и этот сектор подкрутить.
Вот тут я за. Начни с себя, сдай свою квартиру бесплатно гостям с юга. Нельзя же наживаться на чужих проблемах.
А кремль московский ни кому сдать не надо?
Начни с себя. Не надо других силой загонять в щастье.
Я счастлив.
Ок. Но было предложено ДРУГИМ сдавать квартиры бесплатно. Вот и сдай свою, а через год доложи о результатах.
У вас затмение. И сдачей в наём я не занимаюсь.
По-моему, Вы валите с больной головы на здоровую (я про затмение), ибо отвечали на комментарий, где я советчикам сдавать площади забесплатно советовал начать с себя. Поэтому могу только ещё раз повторить совет - если хотите, чтобы другие начали что-то делать бесплатно, начните с себя - снимите квартиру и отдайте её другим бесплатно. После этого у Вас появится моральное право давать такого рода советы.
А пока я слышу только бессмертное шариковское - отнять и поделить.
А, да? Ну... может быть. Я там увидел про: "паразитный и тормозящий экономику сектор". А вы про отнять и поделить. Кстати отнимать будут банки, ну когда кредиты перестанут выплачиваться.
Так в чем проблема? Купи себе недвигу под свой бузинесс - и не будешь никому платить.
Вопрос арендной платы завязан не на выручку арендатора, а на факт пользования им имуществом. Пользуешься - плати, как пользуешься - твоё дело, никакого арендодателя это не волнует, пока закон не нарушается.
Заплатить потом нормальная практика "вхождения в ситуацию". Если бизнес не тянет аренду, зачем такой? пусть уходит. Если временные трудности, значит потом сможет заплатить. Возможно поделить конечно убытки в переговорном процессе, но почему арендодатель должен входить в положение? Это его право, но не обязанность, переговорный процесс решает.
Ну это очень упрощенное видение ситуации. Здесь есть принципиальные нюансы!
Во-первых . Недвижимость стоит на земле, а аренда земли у КИО (Комитет имущественных отношений-аренда муницип.земли), да в хорошем месте, или у жадного-глупого " КИО" , стоит очень дорого и иногда запредельно.
Например в пустынном Мурманске, цена аренды кв.м. земли, в промзоне , дороже в 2 раза ,чем аренда кв.м земли в центре миллионного Воронежа !!! И в некоторых моно-городах Мурманской области аналогично, хотя пустой земли вокруг "море", на которых стоят скелеты умерших производств.. Эти КИО действуют, как в том анекдоте про базар -
"... А почему у вас огурцы по 50 руб, когда они у всех по 20? Да просто деньги очень нужны?.."
Во-вторых . Сама недвижимость это деньги и зачастую очень большие, которые надо вложить сразу и в полном объеме либо это кредиты и т.п. расходы.
В-третьих . Существуют расходы на страховку, которые обязательны , но которая не является 100% гарантией выплат. Там всегда : суды-суды-суды-года.
В-четвертых . Содержание штата обслуги-контроля ( управляющий, бухгалтерия, энергетики, вахта, пожарник , ЧОП и т.п) А это те-же з/п, социалка и т.п.
В-пятых . Напомню, что все риски по недвиги несет собственник , даже если его вины в ЧП нет, от слова совсем! Пример ТЦ "Зимняя вишня", где сел директор управляющей компании и ...собственник, хотя вся недвига была сдана в управление другой "специализированной компании" ! Кроме того, что он потерял всё, его посадили и еще на него подали на возмещение все арендаторы.., чем это закончилось не знаю, но выглядит так-же, как на Газпром подать иск за взрыв газа в доме, т.к. изначально этот газ принадлежал Газпрому .
В- шестых. Арендатор может тупо сбежать , а всё его имущество либо в лизинге у третьих лиц и его не изъять в счет аренды, либо этот хлам никому не нужен и еще куча причин, когда Арендатор не покрывает даже сожженное им электричество... "Криминальным Арендодателям" в этом случае легче, но там у них свои специфические риски.
В- седьмых Все коммунальные риски (поломки коммуникаций , чистки, прорывы воды, небольшие пожары, административка и т.п) заставляют иметь оперативные расходы и финансовый резерв. И даже если есть страховка, то ее зачастую можно только отсудить через 1-2 года и то не всегда и не за всё.
В-восьмых . Есть просто налоги на недвижимость, которые, например в Москве и в других миллионниках оху..., вообщем очень большие. Зачастую иметь недвижимость это большИй геморрой, чем производство, т.к. производство можно перетащить в др. место или продать оборудование даже за 1000 км. А недвижимость, если наступила жепа , то сразу прямые невосполнимые убытки из месяца в месяц.
И главное , ни ФНС , ни КИО, никакие из своих налогов и сборов не отменяет вообще. И еще много факторов, которые требуют ресурсов , времени и денег.
При этом надо понимать, что :если недвигу не обслуживать, например в течении зимы, или если просрать её охрану, то её вынесут на металлолом за неделю , и тогда иногда дешевле ее бросить, чем восстанавливать.
И где потом будут работать те , кто сохранил капитал, работников , компетенции и жажду предпринимательства??? Ведь зачастую объект производственной недвижимости стоит в разы дороже всех станков, а его реконструкция(восстановление) занимает времени в 3-10 раз больше, чем установка производственной линии... И это я не говорю о "строительстве с нуля", где только разрешения, согласования , выделение мощностей , проектирование и т.п., у вас займет больше 1-2 лет и не факт , что это имеет экономический смысл в итоге расчетов и времени-усилий.
Да и сейчас, все Арендодатели идут на встречу Арендаторам , т.к. рынок схлопывается и без Арендатора ты останешься один на один со всеми вышеперечисленными расходами, но без входящего финансового потока.
Это если тезисно и коротко.
Не всё так просто. К сожалению, любой переезд - мероприятие весьма затратное, да и точки выбираются не просто так, а из соображений оптимальности для конкретного бизнеса.
Законодательно приравнять «каникулы» к форс-мажору, и тогда все будет регулироваться в рамках существующих договоров
Снизил своим арендаторам аренду на апрель-май на 50%
нах мне нужен лишний гемор с поиском новых арендаторов?
Браво. Это самый нормальный прагматичный подход к бизнесу.
Если не секрет, вы из какого региона?
Тем более, что для усиления вашей переговорной позиции есть одна из принятых Правительством мер -- признание текущей ситуации обстоятельствами непреодолимой силы.
Есть договор с арендодателем, есть пункт договора "Форс-мажор"... Сложно, конечно, но вполне можно.
Вот такое мне прислали сегодня:
Это не то , это по условиям "... внешнеторговых сделок и международных договоров...", т.е. они формируют законное основание , чтобы наши предприятия не платили штрафы и пени "зарубежным коллегам" за срывы сроков и т.п..
Первый пункт прочитайте внимательно.
Согласен )))
Немного не в тему, но вопросов тьма. Вот конец квартала "на носу", сроки сдачи отчётности увеличили? Вроде нет. А поступление документов для его формирования может удлиниться.
Сроки сдвинулись как минимум до первого рабочего понедельника.
Вот да, кстати, хорошо хоть я раньше отчётность успел сдать. А многие до последнего тянут. Да и народу в этот период в налоговой много толкётся...
Я владелец площадей (небольших, не ТЦ, пара помещений).
Вчера опустил арендную плату до 0 рублей, оставил только коммуналку. На 2 месяца.
Да и Бог Вам в помощь! А я вот в своё время арендовал площади (как раз в 2008 году) - так у владельца дочка в штатах училась, так туда все наши платежи и уходили. О снижении речь в принципе не шла - учёба дочки была в долларах, а аренда была в рублях... Еле выучили всем миром девочку...
Таких как вы на пальцах обеих рук можно пересчитать ) к сожалению. Большинство упрется рогами в землю. И еще небольшая часть снизит ставку. А потом начнется коллапс с переездами у арендаторов )
Недавно прочитал статью по поводу аренды квартиры (г.Минск, РБ) люди платили 500у.е. попросили снизить до 450 у.е., хозяин уперся, арендатор съехал, сейчас квартира выставлена на объявлениях за 350 у.е. и желающих пока нет )
Ну по моим прикидкам.
Вариант 1. Я упираюсь.
Арендатор сдохнет и съедет, последний месяц у него оплачен в любом случае (при заключении договора я беру предоплату за 2 месяца, первый и последний, о расторжении договора стороны должны предупредить за 2 месяца).
Таким образом, я получу максимум аренду за 1 оплаченный месяц, а потом буду искать нового арендатора. Совершенно не факт, что я его найду в течение приемлемого срока, средний срок поиска арендатора - от месяца до трёх, в условиях спада можно закладываться и на шесть, но, допустим, три. Итого минус 4 неоплаченных месяца.
Вариант 2. Я двигаюсь по аренде, на 50%. Казалось бы, компромисс, но:
Арендатор сдохнет и съедет, потому что это общепит и даже 50% ему неоткуда платить, и через 2 месяца опять 100% он тоже сразу платить не сможет. Они уже тупо закрылись и ждут, когда закончится эта бодяга. См. пункт 1. Теряю арендную плату за 1 месяц (50%). Итого минус 5 месяцев.
Вариант 3. Опускаю ставку до 0 на 2 месяца
Теряю арендную плату за 2 месяца. Скорее всего, через 2 месяца начнёт платить как раньше. Конечно, риск, что в любом случае арендатор может сдохнуть и в этом случае. Но тут ещё нюанс, что это мини-сеть пиццерий, и у них несколько точек. В ТЦ их тупо послали, на просьбу снизить даже не стали разговаривать, и они съезжают. То есть, остаются только у меня. Так что могут и выкарабкаться.
Вот такой расчёт.
З - здравомыслие
Очень рациональный подход из ситуации. Но и ситуации у всех разные, переговорный процесс и рассмотрение наиболее приемлемого варианта всегда лучше, чем упертость и тупоголовость.
Ну это у вас небольшие площади. Можно оперативно разрулить.
А вот как быть с новостройками в Большом Городе? Тут ведь весь первый этаж изначально не продается, а перетекает в контору которая принадлежит одному из застройщиков. Это сотни тыс.кв.метров. там ручное управление в такой ситуации затруднительно именно в силу толстокожести конечного владельца.
Кстати. Вот вы обнулили платежи. А налог на недвигу со своих платить думаете?
Стоило бы оставить отложенные 10%. Ну хотя бы, чтоб и это великодушно простить к Новому Году.
Не, это ещё ладно. Вся проблема глубже. Это банки и кредиты. Что бы построить большой ТЦ, инвестор берёт большой кредит. Параллельно с этим несколько лет - проектирует, получает разрешение на строительство и строит. Параллельно этому зазывает арендаторов, и по завершению строительства начинает выплачивать кредиты, зарабатывая с арендной платы. Сроки - десятилетия, ну, иногда одно - да, так на долго берут эти кредиты (почти ипотека). Вот. Т.е. сверху всего этого сидит ростовщик, и получает кажный месяц свою "копеечку" и начисляет свои проценты - это простые операции, но в ростовщической модели экономики выгодные, только для старта - нужно много бабла... Поэтому как бы ТЦ не хотел уронить ставку аренды в ноль, сверху на него давит вопрос кредита. А этот вопрос привязан к такой субстанции как время (проценты). Т.е. деньги и время это коммутирующая пара, прямо как любая пара физических величин в принципе неопределённости Гейзенберга. Выхода нет... при нынешней модели экономики.
Не фантазируйте. Все кого я знаю , скинули цену и значительно.
Я например скинул до 30%. Хотя "ребятам со станкам и промышленными линиями" деваться от меня некуда вообще. Но и таких арендаторов в регионе 1-2. Все мы в одной лодке.
Поэтому владельцы недвиги, те что пережили 2008 и 2014гг. не идиоты. Раз уж смогли заработать на промбазу , ТЦ , сохранить их в условиях кризисов, отбить рейдеров, и т.п., то очевидно , что с головой у них "выше среднего", а значит и решения будут взвешенные, и с горизонтом планирования от 3-х лет. )))
👍 разумное решение.
У вас торговые площади. У меня немного жилых в аренде, сижу, думаю что дальше делать... Пока наверное сделаю, как вы - аренда 0 + КУ на время карантина.
У меня 2 коммерческих и 2 квартиры. По квартирам двигаться не стал, с чего бы вдруг?
Если люди останутся без работы, а у меня в основном областники, хоть коммуналку оплатят, а так уедут домой. Или снижу на 50% на период карантина, если он продлится дольше двух недель начнут разъезжаться точно или съезжать на более экономный вариант.
Если люди останутся без работы, они ее в ближайшее время не найдут. Квартиру лучше пустой держать.
Согласен.
правительство может запретить выселять людей на следующие полгода.
Запретить то оно может, а проконтролировать нет. Ибо будут массовые вполне себе жесткие конфликты на этой почве.
В суд, пусть суд решает.
Суд на карантине. Плюс к тому официальные договора есть далеко не у всех. Плюс это только в кино рантье это такие миллионеры. Как правило квартиры сдают те же нищибероды, для кого квартира это просто кусок масло на хлеб.
И тут будет очень весело.
Жадные будут в пролёте. Выбор площадей свободных будет широкий в любом случае, так что...
Ну, кстати, да - учитывая сколько уже пустого стоит, а сколько ещё прибавится ....
Ну стоит оно, есть-пить сильно не просит. Многие принципиально не хотят сдавать дёшево, ждут клиента. Иногда годами. Часто люди просто вложились в недвигу, а аренда - приятный бонус.
И выбор площадей будет. Он и сейчас есть. Только арендовать некому. Сидит дядя Вася, у него товара на мульон, а денег на аренду уже нет. И смысла в аренде нет, так как нет продаж так как нет спроса. Через год товар уже неликвиден, а недвига как стояла так и стоит.
...на хрен никому не нужная - ни сдать, ни продать. Налоги и коммуналка это всё, что останется владельцу от былой радости. США в пример...
Практика показывает, что у нас зачастую просто стоят дорогие площади. Никто и ничего не снижает.
Мне лично арендодатель производственно-складских максимум отсрочку дает.
Страницы