«Великая Американская Мечта». Именно так, каждое слово с главной буквы. Эта «Мечта» десятилетиями и столетиями манила в Америку людей со всего мира. Источником словосочетания «американская мечта» считается написанный в период Великой Депрессии исторический трактат Джеймса Адамса, озаглавленный «Эпос Америки». Вот цитата, поясняющая суть.
…американская мечта о стране, где жизнь каждого человека будет лучше, богаче и полнее, где у каждого будет возможность получить то, чего он заслуживает.
Ну да, легенда о рае земном, где все свободны, где честный труд вознаграждается по достоинству и прочее бла, бла, бла пропаганды. Понятно, почему люди со всего мира рвались в Америку, был создан общественный миф о стране, где правит справедливость. Америка - рай на Земле, ну, ну.
Само понятие «американская мечта» весьма расплывчато, там намешано многое. Тем не менее, можно выделить главные черты. Это равенство всех перед законом, почитание общих для всех американцев символов, образцов и героев, свобода личности и свобода предпринимательства. Иначе говоря, действенная юридическая свобода, единые для всех моральные и нравственные ценности, связывающие общество в единую Матрицу и отсутствие препятствий для бизнеса.
Исполнение американской мечты тесно связано с понятием «self-made person», то есть человек, который самостоятельно упорным трудом добился успеха в жизни. Часто физическим доказательством осуществления «Американской Мечты» считается собственность на частный дом. Да уж, американцы очень приземленный народ, все их чаяния исключительно в материальной сфере.
Вот так, неписанный закон в Америке гласит: каждый имеет свой Шанс «сделать себя», это именно возможность разбогатеть. Никто не имеет права такую возможность отобрать. Ты можешь не воспользоваться своим Шансом или про..рать его, но возможность «сделать себя» должна быть всегда. Именно в бизнесе американцы чувствуют себя свободными, выражают себя. Поэтому для американцев их экономика – это больше, чем просто экономика. Это сакральная, святая вещь. И действительно, такая Великая Экономика равного Шанса для всех была в Америке построена, эта экономика давала 40% всего мирового ВВП. Но увы (для американцев), это уже блестящая и славная история.
Посмотрим внимательнее на зримое воплощение «Американской Мечты», а именно успешность в бизнесе и собственный дом.
Успешность в бизнесе.
Внешне все нормально, любой может легко открыть свое дело, законодательных препятствий нет. Но вот закавыка, в какой сфере производства открывать дело. Дикое количество отраслей промышленности просто выведено из США в третьи страны с более дешевой рабочей силой. Эта тема затерта до дыр, поэтому я коснусь ее коротко.
Если честно, то вывод производств является банальным грабежом американского народа, прикрытый фиговым листком оптимизации расходов. Грабить простых американцев (пардон, оптимизировать расходы) можно, уменьшая зарплаты. Но сделать это непросто, в этом направлении контроль государства и профсоюзов очень серьезный. Значит, нужно искать другой способ. Он был найден, зарплаты решили вообще не платить. Производства из Америки начали выводить в страны с дешевой рабочей силой. В итоге гигантские деньги, которые были сэкономлены корпорациями за счет дешевой рабочей силы, попросту украдены у американской нации. И не нужно плести «отмазки», что иначе американские корпорации будут неконкурентоспособны. Чушь, прикрывающая банальную жадность большого американского бизнеса.
Экономическая активность американцев устремилась в сферу сервиса, услуг и развлечений. Это имело последствия. Нация, создавшая первую атомную бомбу и другие прорывные технологии, начала превращаться в нацию официантов, парикмахеров, булочников, балаганных шутов (простите, актеров), и тому подобное. И конечно же, юристы, это да, страсть американцев к сутяжничеству в судах просто поражает. Никто не возражает, что свои законные интересы нужно отстаивать в суде. Но превращать это в национальный спорт?! Результат мы видим уже сейчас, явная технологическая стагнация, особенно в оборонке. Все, на что способны - без конца модернизовать старое. Эту деградацию не изменить без массового возврата производств обратно в США.
Сейчас идет бесконечный перелив рабочих мест преимущественно внутри сферы сервиса и услуг. Фирмы открываются, закрываются, внешне все выглядит не так плохо, даже можно рапортовать о создании новых рабочих мест. Но сфера услуг только «надстройка» над базовыми отраслями экономики. При серьезных экономических потрясениях «надстройку» сдует сразу, и тогда наступит экономический коллапс США. Не нужно будет столько парикмахеров и булочников. Именно это называется структурными перекосами в экономике. Для сравнения, в СССР промышленность была перекошена в сторону оборонки. Когда реформаторы в 90-х отказались от старого военного курса, такое количество оружия стало не нужно и в стране «встало» почти все. Не зря Трамп в качестве первоочередной задачи ставит возврат производств обратно в страну. Значит, традиционалисты эту проблему явно осознают, это волнует традиционную часть американского общества. Дальше посмотрим, годен ли Трамп для выполнения такой задачи.
Собственное жилье.
Как в США обстоит дело с наглядным воплощением «Американской Мечты», с собственным жильем. Ниже есть ссылка, откуда взята информация.
На первый взгляд с приобретением жилья ничего сложного, взял банковский кредит и вперед. Но давайте посмотрим на некоторые "мелочи". Считается, что в США 66% «владеют» домами (остальные таки жилье арендуют). На самом деле, они не владеют ничем. Абсолютное большинство из них «купили» дома в кредит, по ипотеке. То есть, на самом деле владеют домами БАНКИ, у которых американские владельцы взяли в АРЕНДУ деньги. Реально, кредит стоит порядка 5% в год и берется на срок в 30 лет. Это значит, за время выплаты кредита, за каждый взятый доллар выплачивается банку еще один. То есть 1\2 выплат – это премия банку. Пока ничего особенного, в России с ипотекой то же самое, только банковский процент заметно больше, за 30 лет выплатишь три цены дома (американцы выплачивают две цены).
Но это не все, ой как не все. Первые пять лет «арендатор денег» платит банку только и исключительно интерес. Абсолютно все идет в погашение тех самых процентов, которые банк должен получить в виде премии. Только после пяти лет начинаются некоторые, минимальные, отчисления в счет основной части кредита, и только в конце срока (когда премия банку выплачена) основные выплаты идут в погашение кредита. То есть, первые пять лет человек является ТОЛЬКО И ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО АРЕНДАТОРОМ ЖИЛЬЯ У БАНКА с возложенной на него ответственностью следить за его состоянием.
И самое смешное, что эти пять лет – как раз близко к среднему времени владения данным домом. Обычно, средний, американец в связи со сменой работы через пять-семь лет вынужден переезжать на новое место жительства.
Вот как я понял суть этой банковской аферы. Первые пять лет из основного тела кредита за дом не погашается ничего, поэтому при переезде жилье возвращается банку. На новом месте приходится брать новый кредит на покупку жилья и цикл повторяется. Если ты получил повышение по службе, следовательно, тебе увеличили зарплату, то Матрица требует, чтобы ты взял улучшенное жилье. Значит, кредит придется брать больше. Я где то читал честный пост американца, где он пишет примерно следующее: «За 15 лет я поднялся от простого рабочего до технического директора завода (главный инженер). И у меня свободных денег от зарплаты всегда оставалось не больше 100-150 долларов». Неудивительно с таким продуманным банковским механизмом изъятия денег. Вы представляете масштабы банковской аферы вокруг ипотеки, «освященной» американским законодательством.
Я думал в России с ипотекой все плохо, куда там, вот где высший банковский пилотаж по грабежу клиентов, в Америке. Иными словами, сегодня «владение домом» - это практически чистая «разводка». Зримое воплощение «Американской Мечты» – собственное жилье, де факто отнято у американцев. Разве удивительно, что среди американцев моложе 35 лет собственная недвижимость есть только у 35,9%. И то, это замаскированная аренда. Для получения дома в собственность нужно безвылазно просидеть на одном месте 30 лет, при мобильности американцев это почти невозможно. Но среди людей старше 65 лет недвижимостью владеют уже 80,1 %. Американцы всегда были легки на подъем и вряд ли нынешний пенсионер сидел 30 лет на одном месте. Это что, 30-40 лет назад все было иначе, американцы реально могли купить дом?
Что же произошло в США за последние полвека, как американцы умудрились попасть в финансовое рабство к банкам, как Америка потеряла целые отрасли промышленности? Ответ прост, произошла ползучая либеральная революция. Власть в стране захватили либералы.
Вот цитата из Вики, от которой волосы на голове начинают шевелиться.
Экономический или классический либерализм выступает за индивидуальные права на собственность и свободу контракта. Девизом этой формы либерализма является «свободное частное предприятие». Предпочтение отдаётся капиталистическому хозяйствованию на основе принципа невмешательства государства в экономическую деятельность (laissez-faire), означающего отмену государственных субсидий и юридических барьеров для экономической деятельности. Экономические либералы полагают, что рынок не нуждается в государственном регулировании. Некоторые из утверждают, что монополизация рынка есть только следствие действий государства. Экономический либерализм утверждает, что стоимость товаров и услуг должны определяться свободным выбором индивидуумов, то есть, рыночными системами. Некоторые даже допускают присутствие рыночных сил и в областях, где государственная монополия естественна (например, в обеспечении безопасности или судопроизводстве).
Как вообще это могло прийти в голову, частные суды или частная армия? В частных судах сразу прайс повесят? Честный приговор - бесплатно, «черного кобеля отмыть добела» - «лимон баксов». Частная армия тоже по прайсу будет работать? Разбомбить завод конкурента в чужой стране - 10 «лимонов», в своей стране намного дороже, уже сто «лямов». А экономика - это же совершенно очевидно, стоит убрать государственный контроль, и тут же начнет непомерно расти жадность бизнесменов, которые обязательно начнут грабить, в первую очередь свой народ. Что сейчас в Америке мы блистательно наблюдаем. Думаете, банкстеры грабят весь мир, а американцев жалеют? Отнюдь, самой первой жертвой грабежа стали сами американцы. Система почти законного изъятия денег у американцев работает без сбоев. Только государство может ввести юридические барьеры на пути жадности бизнесменов и защитить население от произвола бизнеса. Либералы эту систему защиты населения разрушили. Отсюда вопрос, а как в России с этим? Все нормально в "тоталитарной" России под гнетом "диктатора". Подробнее об этом в следующей статье
Итак, иерархия государства в экономике США разрушена, госконтроля нет, но «свято место пусто не бывает». С подачи либералов построена другая иерархия, причем наихудшего вида – иерархия денег. Сейчас все в экономике Америки определяют богатые корпорации и банки, а возможность для экономического самовыражения у американцев отнята. Это именно «жирные коты» (так американцы называют очень богатых) вывели все производства в третьи страны, отобрали рабочие места у американцев, прихлопнули малый и средний бизнес в промышленности. Банковские «жирные коты» разработали систему беззастенчивого грабежа американцев при покупке жилья. У американцев «жирные коты» отобрали Великую Американскую Мечту.
Где проходит линия раскола в обществе, будет ли геноцид богатых? Нет, это не пролетарская ненависть к эксплуататорам, избиратели-традиционалисты выбрали миллиардера Трампа. Антагонизма между очень богатыми и простыми американцами нет. Здесь опять видно противостояние между традиционалистами (приверженцами сильных США) и либералами (приверженцами мировой либеральной империи). Бизнес-сообщество США тоже расколото на традиционалистов и либералов. Причем, раскол прошел не по разделу: промышленники-банкиры. Есть достаточно банкиров-патриотов, которые любят свою страну и желают ей благоденствия. В то же время хватает промышленников, которые вывели свои производства из США и имеют на этом большие прибыли. Им возврат производств обратно в США словно "нож острый". Пока идет мирная попытка перехватить управление у либералов, но, в случае чего, боевые дружины американцев-традиционалистов без финансирования не останутся.
Как могло произойти такое, что американцев беззастенчиво ограбили? С либералами, в общем, то, все ясно, верующему либералу полагается верить. Верить в то, что богиня Экономика и ее сын Свободный Рынок сами, без всякого вмешательства со стороны людей, все организуют и урегулируют. Либеральные язычники просто добавили в свой пантеон еще двух богов. Чиновники-либералы, верующие в благодать Свободного Рынка, убрали весь государственный контроль над экономикой, финансовый грабеж простых американцев только следствие этого. Но как хваленое гражданское общество Америки допустило такое? Как свободолюбивые американцы массово попали в кабалу к банкстерам? Как проморгали вывод целых отраслей и лишение зарплат громадного количества американцев?
Мы выходим на понятие гражданского общества в сетевой и иерархической системе.
Комментарии
Это сберовские условия, в том числе. Первую треть срока ты платишь почти одни проценты, в платеже доля основного долга где-то процента 1,5 поначалу и ощутимо растёт после того, как срок ипотеки перевалил за 1/3. При этом переплата в три раза это не предел, если берётся жильё на долгий срок и с маленьким первоначальным взносом (или вообще без него, но это уже обман банка), то и в 4 раза бывает. У меня была ипотека в Сбере, я это помню очень хорошо.
У нас с ипотекой всё похуже, чем в США, автор.
У нас лучше только то, как производится изъятие жилья у ипотечника, не способного платить - шансов выкарабкаться у человка больше в десятки раз, и вот об этом и надо было писать.
Так что надо для начала на себя посмотреть, потом искать проблемы за бугром (было бы зачем это делать).
Я тоже платил ипотеку сбербанку и не могу согласиться. Изначально часть, уходящая на погашение тела кредита меньше. Составляет около трети от платежа. Под конец они меняются местами с долей процентов.
Но никак не полтора процента!
У меня до сих пор тот договор есть, там график платежей. Я у меня из 27000 в месяц в основной дог уходило ... опс 2300. Да ошибся)))
Но всё равно.
Если принесёте 40 тысяч, то в зачёт кредита пойдёт уже 15 тысяч. Следующие проценты будут на несколько сот рублей меньше. Годик потерпеть и уже разница будет заметна. Мне ипотечники говорили, что нужно ускоренно погасить где то до 35 процентов. Это года три. А потом можно спокойно платить по графику, выплаты потом вполне приемлимые. Американцы такого манёвра лишены, пять лет тело кредита не уменьшается вообще. Именно в этом уловка банка.
То же, да не совсем. Можно гасить сразу и большими суммами, что заметно улучшает ситуацию. Больше прописанного процента банк взять не может. Все, что сверх этого идет на погашение тела кредита. Как правило, это и происходит. Ипотечники сидят на хлебе и воде и быстро выплачивают где то четверть тела кредита, а там уже все заметно легче. В Америке это можно только если специально заключишь такой договор и он намного хуже обычного. Более 80 процентов обычных договоров, где график выплат прописан жестко. Хотя Вы правы, в части изъятия жилья все в десятки раз лучше. Я хотел об этом сказать в следующей статье, там хотел привести сравнение регулирования экономики в России и в США.
А в США, автор, что - гасить нельзя? Вы, автор, хоть бы подучили немного довольно простую арифметику ипотеки. Ипотека, как правило, рассчитывается на постоянные платежи при заданном проценте. И естственно, в начале ты платишь в основном проценты. Это везде так. И чем в России лучше то? Тем, что процент больше? И в штатах ты можешь гасить долг большими суммами без всякого штрафа. Более того, если процент на рынке уменьшается, ты можешь перефинансироваться. Я делал это 2 раза. В штатах немало проблем, только рыть в этом месте явно не лучший вариант. Ипотека здесь работает хорошо. А что, просветите, если в России должник не может заплатить у него квартиру не отберут, и долги простят? И когда, в штатах человек должен переехать, он квартиру не банку отдает, что за бред? Он ее продает и возращает долги. Проблемы, когда квартира стала дешевле стоить, чем долг. А где не так?
А как можно продать квартиру в залоге, правда интересно? Дальше, я посмотрел, на досрочную выплату ипотеки нужно сразу заключать другой договор, с иными условиями.
рефинансирование, это замена одного долга другим, под меньшие проценты. То есть выплачиваешь старый долг плюс премию банку, может это как то ещё делается. рефинансирование увеличивает общую сумму кредита, но за счёт меньших процентов месячная выплата может быть уменьшена, либо выплату можно оставить ту же, тогда разницу между долгом и новым кредитом можно "проесть". Вроде бы выгодно, но общая сумма кредита ведь увеличивается и при малейшей экономической встряске можно оказаться на улице. Я знаю, что означает "оказаться под водой".
Именнотак американцы и набрали средний долг в 140 000 баксов на домохозяйство. Экономические гении доигрались в рефинансирование.
1. Квартира с ипотекой продается легко. В момент купли продажи, происходит расчет с банком. Разумеется если продажная сумма меньше долга - надо доплатить
2. в стандартной американской ипотеке нет штрафов за ранний возврат банку. Поэтому рефинансирование делается только когда тебе это ВЫГОДНО. Что означает либо меньшие платежи, либо меньшая общие выплаты, либо и то и другое. Я всегда уменьшал баланс. Если у тебя пороцент скажем 3.5%, а новый 2.75 %, a баланс еще большой - то выгодно перефинансировать.
Дома продают через 5-7 лет либо те кто играется с недвижимостью, либо в особой ситуации. Мобильные люди дома не покупают, а рентуют. Меньше геморроя
Вообщем, я понимаю, что из Западной Сибири Америка видна плохо. Но если видна плохо, не знаешь - не пиши.
1. А если пять лет не давали платить основной кредит, только проценты, что продавать и что возвращать. Да ещё цена дома . упала на 40 процентов. Взял дом за 150 000, пять лет платил проценты, понадобилось продать, а дом уже стоит 100 000. Ни дома, ни денег, и ещё 50 000 должен банку. Кажется именно это и называется " уйти под воду". И Вы ещё будете отрицать, что американская ипотека гениальный финансовый грабеж. Там всегда в пригаре клиент. Если стоимость дома растёт, тогда ещё терпимо.
2. Блин, рефинансирование, это не ранний возврат денег банку, это совсем другое. Ранний возврат, это когда ежемесячно платишь банку больше, чем прописано в договоре, лишняя сумма идёт на погашение кредита, а банк тебе потом уменьшает проценты. То есть банк сам своими руками дарит часть своей премии клиенту, если он может платить больше. Именно так в России государство заставило работать банкиров. Что такое рефинансирование, я расписал в прежнем посте. Это гениальная разводка, чтобы наращивать и наращивать долг населению. Хорошо, если клиент не лезет в дельнейшие долги и воспользовался рефинансирование для того, чтобы выскочить из кредитной кабалы. Но ведь в Америке все устроено так, чтобы человеку постоянно приходилось брать кредиты.
Мобильные люди дома рентуют, потом меньше геморроя. По моему, это лучшее подтверждение того, что купить дом сейчас гораздо труднее, чем полвека назад.
1. Кто не дает платить основной кредит, боже мой. Это техника во всем мире. Зайдите на любой сайт mortgage caluclator - и получите графики. Так устроена ипотека во всем мире. Такая арифметика процентов. Да если дом упал, а вам надо его продать - не повезло. Как это отличается от ситуации в России? Где тут грабеж? Ну да вы взяли миллион, а дом упал в 2 раза. И теперь стоит пол миллиона. А вы должны миллион. Кто вас ограбил? Детский сад.
2. Медленно повторяю, в Америке есть и ранний возврат ( на здоровье) и рефинансирование. Рефинансирование автоматически включает в себя ранний возврат. Ты вначале все от'даешь, потом опять берешь. Ранний возврат не штрафуется, это риск банка.
3. По моему, это лучшее подтверждение того, что купить дом сейчас гораздо труднее, чем полвека назад. Это никакое не подтверждение, это было всегда.
Пожалуйста прежде чем писать, прочтите хоть что нибудь. Не смешите людей, кто понимает.
Вот как осуществляется изъятие единственного жилья в России.
http://www.dobank.ru/press/articles/zabrat_kvartiru_za_dolgi_po_ipoteke/
Выселение только по суду, квартира выставляется на торги, гасится долг перед банком. Если остались деньги, их возвращают клиенту. А если не хватило, то никто этот долг на клиента не вешает. Это риск банка. Не знаю, включается ли в долг все проценты до конца срока договора, кажется нет, гасится только основная сумма кредита. Есть куча ограничений, наличие несовершеннолетних детей, тогда единственное жилье не может быть изъято без предоставления другого жилья, хотя бы комната в общежитии. Может быть еще что-то есть.
Все это приводит к тому, что банки крайне редко идут на изъятие жилья. Простые люди достаточно серьезно защищены государством. Речь ведь шла именно о взаимоотношениях между клиентом-ипотечником и банком в тот момент, когда цена на жилье упала, не нужно переводить стрелки. Если жилье уже в собственности и упала цена, то это исключительно проблема собственника жилья. продавать или нет.
Так что по разному устроена ипотека, по разному.
Насчет досрочного погашения ипотеки, Вы опять не уточняете, премию банку нужно выплатить всю до конца договора, или проценты берутся до момента погашения кредита, а недоплаченную премию банк дарит клиенту. Если выплачивать нужно всю сумму, включая премию полностью, то какая проблема, почему банк будет возражать. Лично я брал кредит на два года на покупку машины и выплатил месяцев за восемь. Процентов сэкономил где-то половину. А в Америке так же?
Вот статья о ипотеке в США.
http://usa-info.com.ua/live-usa/ipoteka-v-ssha-dlya-amerikantsev-i-inostrannykh-grazhdan
Платить быстрее можно, но опять непонятно, нужно ли выплатить при этом всю премию банку до конца срока договора. Есть плавающая ставка, но она касается только изменения процентов. Сначала берется процент поменьше, потом он начинает возрастать.
то есть, ты заключаешь с банком договор, и тебе дают период, за который ты можешь выплатить ипотеку быстро. Не успел, влупят процент по полной. Но это же совсем не то, что в России. У нас клиент сам определяет, как платить, быстро или до конца срока, и банк вынужден соглашаться с решением клиента.
"Насчет досрочного погашения ипотеки, Вы опять не уточняете,премию банку нужно выплатить всю до конца договора".
Вы платите проценты только по оставшемуся долгу. Что непонятно? Если у вас сейчас баланс 100К и вы возвращаете 50К, то у вас баланс 50К и в будущем платите процент с этой суммы. Причем есть 2 варианта, либо ваш платеж остается прежним и вы сокращаете срок ипотеки ( это чаще всего) или срок остается прежним, но платежи уменьшаются.
Что касается вашего сердобольного государства, страстно любящего своих граждан прямо в десны. Чего то я не верю, если пассажир решил продать квартиру, чтобы купить новую, то банк простит ему что-то. Вы мешаете в кучу 2 ситуации - продажу квартиры изза невозможности платить и продажу, чтобы купить новую. И сравниваете несравнимое в России и в Штатах.
В Америке первое тоже имеет место быть, но вы должны объявить себя банкротом. Не смертельно, но неприятно. И хрен вы тогда купите новое жилье, вам ипотеку просто не дадут. И в Штатах дом банку на хрен не нужен тоже (за него налоги надо платить), они все делают, чтобы клиент продолжал платить. Рефинансируют уменьшают платежи, только плати родной. И что то мне подсказывает, что таки в ужасной Америке, где коллекторы не терроризируют граждан, как в России таки права граждан лучше защищены. Поэтому уже признайте, что ни хрена Вы не знаете об Америке, и что это очередной взброс для хомячков.
Что касается плавающей ставки, то у вас такой винегрет, что хоть стой хоть падай. Никакой связи с досрочным погашением это не имеет. Вы платите вначале по меньшему проценту, а через 5 лет чешешь репу как быть. Либо соглашаться на тот процент, что чрез 5 лет, либо искать лучше на рынке ипотеки, либо погашать долг побыстрее. Ваше право.
Ну вот, с тем, что в России человек гораздо лучше защищен от финансового форсмажора уже не спорим.
Следующий вопрос. Платежи по кредитам. Видов платежей два: аннуитетный и дифференцированный.
http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/zajmy-i-kredity/item/320-kakaya-raznitsa-mezhdu-annuitetnymi-i-differentsirovannymi-platezhami
Дифференцированный платеж в начальной стадии больше, но человек сам распоряжается своим кредитом и может планировать свои платежи. Его называют платежом для богатых. В России такой платеж является преобладающим, наверное 99 процентов идут по этому пути. Русские богаче американцев? Важное уточнение, клиент сам вправе выбрать тип платежа, банк не имеет право ничего навязывать. Несколько лет назад банки попытались навязать аннуитетные платежи, так такое началось. Правительство быстренько вмешалось и запретило банкам навязывать такую схему, клиент имеет право выбирать сам. Поэтому даже ипотека на 30 лет идет по дифференцированным платежам. Как правило, ее гасят заметно быстрее. Интересно, если американцам дать такое право, какие платежи они будут выбирать? На мой взгляд, право клиента самому выбирать тип платежа - это серьезное ограничение банков в сторону клиента.
Ага, простота для кого? При аннуитетном платеже попадаешь в в кредитную кабалу на многие и многие годы. Наши люди прекрасно это понимают. А с учетом того, что американцы не защищены от финансового форсмажора, достаточно несколько месяцев просрочить выплаты (в жизни всякое бывает), и тебя во внесудебном порядке вытряхнут из дома. Какие деньги клиенту будут при этом возвращены, вопрос. Банку выгоднее как можно быстрее продать дом и загибать цену не будут, лишь бы банкирам отбить свои деньги, чего им о клиенте заботиться. Чего иначе ходят байки о покупке домов за пару тысяч баксов.
И что это, как не финансовая кабала, где банкиры полностью обезопасили себя за счет клиента.
У нас ведь то же самое. Отторгнутую финансово интересную квартиру продадут среди своих и выставят цену чуть чуть больше долга банку. Перечислят клиенту пару десятков тысяч рублей и все, попробуй что нибудь докажи. Зря, что ли у банковских работников и риэлтеров по две три квартиры прикуплены по такой схеме, на всякий случай. Одна шайка-лейка. Но у нас очень трудно отторгнуть квартиру, поэтому банки идут на это неохотно. А в Америке?
Насчет продажи квартиры в ипотеке. Ну не нужно считать Россию за джунгли. Можно продать, с согласия банка, естественно.
http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html
Пути два, либо нотариально взять задаток в сумме остатка долга, и погасить кредит, тогда дифференциальный платеж будет незаменим. Иногда это делают через банковскую ячейку в банке, где взята ипотека. Покупатель кладет деньги в ячейку и прописывается, что кроме банка никто не может забрать. Это происходит после оформления документов купли-продажи.
Либо покупатель оформляет ипотеку в том же банке, тогда вообще проблем нет. Сейчас некоторые кредитные компании предлагают короткое перекредитование специально для того, чтобы продать квартиру. Основной долг за ипотеку гасится из этого кредита и кредит потом тоже гасится из денег от продажи квартиры. Не знаю, охотно ли люди идут на это.
При аннуитетном платеже банк просто не даст разрешения на продажу квартиры и будет в своем праве.
Все таки, кто финансово свободнее, американец или россиянин?
"Ну вот, с тем, что в России человек гораздо лучше защищен от финансового форсмажора уже не спорим. "
Конечно не спорим, потому что для этого надо сравнивать яблоки с яблоками, вы же просто это декларируете. Хотите верить, верьте.
"Дифференцированный платеж". С чего вы взяли, что этого нет в Штатах? Россия - родина слонов? A еще у нас есть кредитные линии, которые вообще можно выплачивать как хочешь. Но в отличие от вас, я думаю, в России они тоже есть.
"А с учетом того, что американцы не защищены от финансового форсмажора, достаточно несколько месяцев просрочить выплаты (в жизни всякое бывает), и тебя во внесудебном порядке вытряхнут из дома." Да...? По-моему я уже все сказал, но вы слышите только себя.
А Вы ничего толком не сказали, только декларации о том, что в Америке банки работают на зашибись. Брать кредиты в США выгодно? Я пытаюсь понять и сравнить. Вот сколько Вы платите за ипотеку? Как выглядит кредит, в котором дифференцированные платежи? Может ли человек выбрать тип платежа, или это разные кредитные договоры с совершенно разными условиями? И тогда в чем разница?
лично я не верю, что бизнесмен не попытается из меня выжать все, ни один коммерсант не будет делать подарки за свой счёт. Дифференцированный платёж явно невыгоден банку, тогда как они соглашаются на него. В России право выбора типа платежа прописано законом, такой закон в США есть?
не нужно засыпать меня мудреными терминами, вроде кредитной линии, тогда в чем ее отличие от обычного кредита и зачем туда залазить?
а вообще то, пора заканчивать. Не договоримся мы ни до чего. Вы верите в превосходство США и не любите Россию, это Ваше право. Я со стороны вижу кучу дыр в этом превосходстве, это мое право так думать.
"А Вы ничего толком не сказали, только декларации о том, что в Америке банки работают на зашибись."
А я ничего и не обязан говорить, я просто пытаюсь об'яснить нелепость противопопоставления банковской системы России и США. Но, да кстати банки для клиентов действительно классно работают ( я сравниваю с Израилем - день и ночь). Например, я брал ипотеку 3 раза - ни разу не был в дающих банках, даже не знаю где они. Все решал по телефону, и мылу.
"Брать кредиты в США выгодно?" Да. Учитывая, что проценты за ипотеку снимаются с налогов.
"Вот сколько Вы платите за ипотеку?" Начинал с 4.125% fixed. После 2 рефинасировок имею 2.75%. Считай бесплатно.
"Дифференцированный платёж явно невыгоден банку, тогда как они соглашаются на него. В России право выбора типа платежа прописано законом, такой закон в США есть?"
Я не знаю точно. Но...в стандартной ипотеке заложено право возвращать любую часть principle в любое время ( без преимумо недполученных процентов). Это намного лучше чем зафиксированный контракт для differential payments. Сейчас у тебя есть свободные деньги, а завтра нет. Разумеется банку это невыгодно, но это заложено в его риски. Твои базовые постоянные платежи не меняются ( за исключением последнего) просто сокращается срок ипотеки
"не нужно засыпать меня мудреными терминами, вроде кредитной линии"
По-моему умными теминами сыпите вы, я стараюсь быт- как можно проще. Equity credit line. Если у вас есть другая выплаченная квартира, или ваша сейчас стоит больше, чем долг банку, вы можете открыть credit line на разаницу. Это просто разрешенный минус куда вы можете залезать как хотите и сколько хотите. На него капает процент. Возвращаете, когда хотите и сколько хотите. (ну есть срок жизни у этой линии разумеется) . Можете с помощью ее погасить другую ипотеку. Полная свобода.
"Вы верите в превосходство США и не любите Россию"
Давайте оставим мое отношение к России и США за скобками. К делу отношения это не имеет (имеет в вашем случае). Я не люблю дилетантские простыни на афтершоке идеологически сдвинутые. Их здесь подавляющее большинство. Обычно я пропускаю их. Ваш пост меня зацепил уж слишком предвзятостью.
А в чем предвзятость, только в неточностях с ипотекой в США, причём я даже источник привёл, откуда взял данные.
Проценты за купленное жильё можно вернуть и в России, один раз. Тринадцать процентов от стоимости жилья возвращается из НДФЛ.
Наконец то понял, что можно изменить типы платежей, это действительно хорошо. Как я понял, платишь одинаковыми фиксированными платежами, но любой момент можно внеси большую сумму, и тебе пересчитают кредит и уменьшат срок выплат. Это так? Только это частный вопрос, не слишком касающийся статьи. Разговор ушёл в сторону.
не отвечен вопрос, который задавался в статье. Это правда, что первые 5 лет выплаты идут в счёт премии банка, а основное тело кредита начинает погашаться только потом? Именно вокруг этого и делался вывод о банковской афере. Или это ошибка?
кредитная линия, все понятно. Это банковская уловка, чтобы впарить клиенту ещё один кредит. Между прочим, вторая квартира тоже попадает в залог иначе я не понимаю банкиров, они что, действительно баксы с вертолетов разбрасывают. Или, если квартира стоит больше, чем долг банку, то увеличивается тело кредита. Теперь понимаю, на чем погорел народ при обрушении стоимости жилья в 2008. До этого недвижимость росла и народ радостно переводил увеличение цены недвижимости в деньги.. а потом цена упала и праздник жизни кончился. Да. А кому проценты то капают с кредитной линии, неужели клиенту.
проценты за ипотеку мне ничего не говорят, это нужно садиться и внимательно считать. Я бы понял, если были приведены реальные цифры. Сначала было 500 баксов в месяц, после реструктуризации 350. Но тогда сколько пришлось брать второго кредита, только на оставшуюся сумму первого кредита? Например 50 000 тела кредита осталось, взял их под меньший процент и отдал. Банк деньги взял и невыплаченные проценты на 50 000 простил. Тогда это здорово. Или все же пришлось выплачивать какую то премию за досрочное погашение?
"Наконец то понял, что можно изменить типы платежей, это действительно хорошо. Как я понял, платишь одинаковыми фиксированными платежами, но любой момент можно внеси большую сумму, и тебе пересчитают кредит и уменьшат срок выплат. Это так? Только это частный вопрос, не слишком касающийся статьи. Разговор ушёл в сторону."
Ну ваще то это один из ваших столпов, обвиняющих американских банкиров в грабеже клиентов.
"Это правда, что первые 5 лет выплаты идут в счёт премии банка, а основное тело кредита начинает погашаться только потом? Именно вокруг этого и делался вывод о банковской афере. Или это ошибка?"
Блин, я уже в первом ответе предложил вам идти на любой сайт с mortgage caluclator и посмотреть все графики. Это не ошибка, не афера это математика. Если Вы берете N денег на М месячных платежей с фиксированным процентом r то, чтобы платить одну и ту же сумму К эта сумма функция от N,M,и r. Но поскольку N*r вначале велика, то большую часть от вашего платежа занимают проценты. Хотите уменьшать principal докидывайте денег. Не надо искать заговор в арифметике. Более того есть другие предельные схемы ( у меня друг так брал) когда ты платишь только проценты! Тело остается неизменным! В некоторых ситуациях это выгодно. Скажем есть у тебя миллион, но они вложены в бумаги или еще где. Ты их получишь через 5 лет.Ты берешь ссуду миллион и покупаешь, скажем дом за миллион. Рент такого дома стоит скажем 70К в год. А ты платишь банку на процентах 50К в год. А через 5 лет отдаешь тело. Куча есть инструметов настраиваемых под тебя.
"кредитная линия, все понятно. Это банковская уловка,"
Да ничего вам непонятно. Это еще один удобный инструмент. Стоит такая кредитная линия копейки. Но если вам срочно понадобились деньги - оттуда можно зачерпнуть, а потом быстро вернуть, не оформляя никаких ссуд.
"А кому проценты то капают с кредитной линии, неужели клиенту."
?????нет комментариев.
"Например 50 000 тела кредита осталось, взял их под меньший процент и отдал. Банк деньги взял и невыплаченные проценты на 50 000 простил. Тогда это здорово."
Да это так. Только надо банку (другому обычно) за оформление ссуду сколько то башлять. Это фиксированная величина, болтающаяся от 2-до 5К. Иногда можно практически до 0 сбросить или в новую ссуду в процент впихнуть, все равно дешевле может выйти если баланс несколько сотен К. Если ссуда несколько десятков К - уже не имеет смысла , adjusted interest может быть выше, чем текущий.
Как сложно то с Вами. Упорное нежелание замечать очевидное.
http://crediti.tv/ocreditax/16-chto-takoe-annuitetnyy-i-differencirovannyy-platezh.html
Аннуитетный платеж - это и есть узаконенный банковский грабеж. Единственно, что позволяют гасить основное тело кредита раньше срока, иначе вообще неприкрытое финансовое рабство. Так что арифметика арифметикой, но как то в пользу банка. Вот и продавай дом через 5-7 лет, когда нужно сменить место жительства. Проценты выплачены наполовину, а сам кредит почти не тронут. Все правильно в статье написано. Больше к этой теме не возвращаюсь.
Насчет кредитных линий, ну не нужно оппонента считать за тупицу. Мне Сбер впарил кредитную карту на 120 тысяч, рублей, естественно. Та же кредитная линия. Ни разу не воспользовался, так и сгорела.
А прокомментируйте, у меня на кредитной карте были обычные 19 процентов, как все кредиты. Единственно, были кредитные каникулы в 50 дней, успеешь восполнить, проценты не берут. И то только при безналичных платежах, наличку снять не давали.
Поехали дальше. Рефинансирование. Оно хорошо, если это делаешь почти сразу после взятия первого кредита. И даже тут банк не впрогаре. Сначала он заставляет выплачивать клиента преимущественно проценты, а основной кредит почти не уменьшается, и до рефинансирования какая то сумма процентов с клиента получена. Вы хоть понимаете, финансовые гении, что при рефинансированиии в начале срока вы дарите банку эти выплаченные ранее проценты? А потом на вас начинает зарабатывать другой банк, вы уходите к нему с почти полным кредитом. И опять начинаете выплачивать сначала проценты, процентный насос запускается вновь. Вот так вас банки и гоняют по кругу. Получается, что банкирам выгодно, чтобы клиент как можно чаще рефинансировался. Клиент заворожен тем, что дальше платить меньше, а что ранее выплаченные проценты дарятся банку, в расчет не берется. Заколдованное колесо, какое-то. Единственный выход, выбирать дифференцированные платежи и как можно быстрее выплачивать, где то 40 процентов кредита. Потом платежи сравниваются с аннуитетными, но в этом платеже большая часть идет на погашение кредита .Срок будет не 30 лет, а заметно меньше. Очень кстати тут будет материнский капитал, им гасится сразу 20 процентов стоимости средней квартиры. Понятно, почему материнский капитал идет преимущественно в ипотеку. И ни в коем случае не прыгать по банкам. Иначе процентный насос запустится вновь. Россияне так и делают.
Но если прошло полсрока, проценты банку в большинстве выплачены, а основное тело только на 15 процентов, и что, берешь новый кредит и вешаешь на себя новые проценты? И что, находятся такие?
Я даже не представлял, насколько отточен механизм финансового грабежа американцев.
"Аннуитетный платеж - это и есть узаконенный банковский грабеж."
Я заканчиваю. После всех разговоров, на колу мочало. Вы так ни хрена и не поняли. Обижайтесь на солнце, что оно всходит, а вечером заходит. И почему в Швейцарии климат лучше, чем в России. Явно заговор банкстеров.
"А прокомментируйте, у меня на кредитной карте обычные 19 процентов".
Кредитная карта и линия общего ничего не имеют. У кредитной линии процент аналогичен ипотеке. Около 3-4%
"Поехали дальше. Рефинансирование. ... "Если после рефинасирования, баланс тот же а платишь ты меньше, то кто выиграл, а кто проиграл? Последний раз медленно. Первый банк проиграл, потому что потерял клиенты. 2й выиграл, что приобрел.
Если бы вы потратили бы 30 минут времени, прежде чем писать гневные простыни и разобрались в математике, то вы бы поняли, что доля процентов и тела определяется не временем от начала платежа, а временем до конца. Поэтому если вы взяли скажем ссуду на 15 лет под 10% а через 5 лет после рефинансирования остаток взяли на 10 лет под 5%, то вы бы закончили в то же время за меньшие деньги.
Но все бессмысленно. Не ходите дети в Африку гулять.
Да, если не желаешь видеть очевидное, то ничего не поможет. Последний раз, при рефинансировании выигрывают оба банка, а клиент только теряет. Первый банк получает даром выплаченные ранее проценты. Второй банк получает клиента и вновь запускает процентный насос. Клиент вначале платит проценты, пусть они и меньше.Потом ставку рефинансирования можно еще уменьшить, и клиент пойдет в третий банк и опять подарит выплаченные проценты второму банку. Вот так американцы и скачут по банкам с почти неуменьшающимся кредитом.
Было бы справедливо, если бы при уменьшении ставки рефинансирования банк уменьшил оставшиеся проценты, тогда все нормально. Но вас заставляют обращаться к другому банку. А вот в тоталитарной России Центробанк заставляет делать именно это, уменьшать оставшиеся проценты.
И да, вы читали, что такое аннуитетный платеж. Сначала платятся проценты, а общее тело почти не уменбшается. Банк свою премию берет заранее.Вот если бы вам банк уменьшил оставшиеся проценты, то выплатили бы остаток еще быстрее. чем при рефинансировании.
Еврей прощается, но не уходит.
"Последний раз, прирефинансировании выигрывают оба банка, а
клиент только теряет. Первый банк получает даром выплаченные ранее
проценты."..
Кому даром выплаченные? Почему даром? Вы деньги в долг получили? Банк за них получил проценты. Вы хоть раз где нибудь ссуду брали?
1й Банк проигрывает, потому что от него уходит клиент. 2й банк выигрывает, потому что получает клиента.
"что такое аннуитетный платеж. Сначала платятся проценты, а общее тело почти не уменшается. Банк свою премию берет заранее."
Банк не берет свою премию заранее. Вы в принципе не имеете понятия о ипотеке и платежах. Банк берет ровно столько сколько набегает на процентах от ПЛАТЕЖА до ПЛАТЕЖА Не больше не меньше. Вы не имеете понятия о чем пишете от слова вообще.
Все дело в структуре аннуитетных платежей. Как у Вас, я не знаю, это нужно внимательно считать. Но банковские аналитики говорят твердо, что сначала банк берет свои проценты, и только потом начинается выплата тела кредита. Выше приводился пример, что к середине срока проценты выплачены почти полностью, а общий кредит погашен только на 15 процентов.
Что такое банковские проценты? Это плата банку за пользованием кредитом в течении всего срока. Это очень важно, всего срока. А банк берет проценты авансом. Рассчитывается общая сумма процентов за весь срок, рассчитывается сумма ежемесячного платежа так, чтобы он был одинаков в течении всего срока. В ежемесячном платеже вначале преобладающая часть, это именно банковские проценты. По сути, к середине срока клиент выдает банку кредит в виде авансом выплаченных процентов.
А теперь представим, что кредит взят на 30 лет и через десять лет клиент решил перефинансироваться. Он взял кредит в другом банке под меньшие проценты и погасил остаток кредита. И почему банк должен возражать. К этому времени банк взял с клиента проценты за 20 лет, то есть, клиент подарил банку проценты за последующие 10 лет. И банк вернул всю сумму кредита, можно выдавать кому нибудь еще.
А в другом банке эта процедура запускается вновь, и клиент опять сначала платит проценты. Общая сумма ежемесячного платежа уменьшилась, но тело кредита почти не уменьшается. А потом здравствуй третий банк и новое рефинансирование.
Уже неоднократно отмечалось, что, несмотря на многократное снижение процентной ставки, долги домохозяйств почти не уменьшаются. Похоже именно из-за этого механизма финансового грабежа.
Если бы банк после уменьшения процентной ставки пересчитывал оставшиеся проценты в сторону уменьшения, то это еше более менее. Но вас заставляют идти в другой банк.
Давайте очень грубо прикинем. Взято 100 000 на 30 лет под 5%. К концу срока клиент выплачивает две цены. На середине срока выплачено 15 процентов кредита и 85 процентов премии банку. Значит, осталось 85 000 долга и 15 000 процентов.
Предположим, клиент через 5 лет решил рефинансироваться. Считаем линейно. Через пять лет выплачено 5 процентов долга и 28 процентов премии. Это 5 000 кредита и 28 000 премии. Осталось 95 000 долга и 72 000 процентов. Ставка рефинансирования уменьшена вдвое. Значит, банку нужно уменьшить оставшиеся проценты вдвое, до 36 000. Обращаемся в другой банк и берем кредит на 30 лет под 2,5 процента. Вам насчитывают проценты на 95 тысяч, на тридцать лет, это 0,5 от общей суммы. Это 47 тысяч. Только на том, что клиента заставили обратиться в другой банк, его нагрели на 11 000.
Получается, что во второй половине срока вообще не нужно скакать по банкам. Да, платишь больше, но основная часть идет в погашение долга. А если решил рефинансироваться, то опять начинаешь работать на обогащение банка.
Расчеты очень грубые, но масштаб аферы показывают.
Вдогонку. Самая большая задолженность домохозяйств была зафиксирована в 2008 году. Потом, после ипотечного кризиса она три года снижалась и сейчас растет опять. Поразительно, финансовый кризис, а долги уменьшаются. Перестали рефинансироваться и долги начали уменьшаться? А после 3 лет все успокоилось и опять финансовые гении начали играть с банками в азартную игру под названием "возьми в другом банке кредит под меньший процент?".
" Как у Вас, я не знаю, это нужно внимательно считать. Но банковские аналитики говорят твердо, что сначала банк берет свои проценты, и только потом начинается выплата тела кредита. Выше приводился пример, что к середине срока проценты выплачены почти полностью, а общий кредит погашен только на 15 процентов."
Банк берет деньги как я сказал и не иначе.Чтобы понять это достаточно иметь знание средней школы и 30 минут времени, чтобы почитать "мortgage arithmetic" . И еще надо понимать, что имеют ввиду аналитики, а не превращать это в заговор банка. Банк берет свои проценты всегда. Они набегают на текущий баланс. Вначале он максимальный, поскольку платеж постоянный а долг максимальный. Потом по медленной экспоненте это уменьшается.
Скажем в вашем примере: 100К, 5% ,30 лет 360 платежей. платеж $536.82. За 30 лет вы заплатите 193К. Через месяц долг стал 100*(1+0.05/12)=100417. Вы заплатили 536.82. То есть баланс стал 100417-537=99879. То есть вы заплатили набежавшие проценты $417 и немножко от тела. На следующий месяц набежавшие проценты будут чуть меньше и.т.д. Банк ничего не берет вперед.
"Если бы банк после уменьшения процентной ставки пересчитывал оставшиеся проценты в сторону уменьшения, то это еше более менее. Но вас заставляют идти в другой банк."
Меня никто не заставляет. Я выхожу на рынок ипотеки и ищу лучшие условия. Если первый банк предложит эти условия, я могу остаться у него и платить меньше. Для банка потеря платящего клиента всегда плохо. Поэтому много аналитики делается, чтобы сосчитать "prepayment risk". Я сам этим занимался лет 15 назад.
"Давайте очень грубо прикинем."
Не надо грубо. Возьмите "mortgage calculator" и сосчитайте.
"Предположим, клиент через 5 лет решил рефинансироваться."
Не надо рефинансироваться опять на 30 лет. Сделайте на 25 и получите меньшие платежи до конца. И даже если сделаете на 30, никто вас не нагревал, так устроена ипотека, если вы платите постоянные платежи. Это ваш свободный выбор. А если сделаете на 20 или 15 лет, то платежи вырастут, но в итоге вы заплатите гораздо меньше. А если у вас есть другой способ более выгодный вкладывать деньги, то вы да можете опять захотеть 30 лет. Тогда ваши платежи будут еще меньше ( заплатите в итоге больше), но свободные деньги вы можете вложить или потратить на что то еще. Люди живут не только ипотекой. Они платят за образование, машины, путешествия, лечение. Поэтому часто предпочитают платить меньше на больший срок, чтобы иметь деньги на что то еще.
"Получается, что во второй половине срока вообще не нужно скакать по банкам". Можно если берешь ипотеку на оставшийся срок а не на 30 лет.
Еще раз, при аннуитетных платежах сумма всегда одинакова, меняется соотношение между процентами и основным телом кредита. В самой структуре этого платежа заложен тот факт, что выплата процентов идет опережающими темпами. В начале срока практически вся сумма платежей идет на погашение процентов, основное тело почти не уменьшается. И что это такое, как не кредитование банка клиентом. То есть вы кредитом почти не пользуетесь, а как иначе, если он не уменьшается. Ну отвлекитесь от ипотеки и представьте, что взяли просто потребительский кредит на покупку дома. Вы взяли 100 000 в банке, а вам первые 15 лет почти не дают снимать деньги со счета и вносить их в оплату за дом. Плати проценты, а деньги шиш. Ведь именно так получается. Возвращаясь к ипотеке. Дом переходит в вашу собственность только по мере погашения основного тела кредита. Если вы через 15 лет заплатили только 15 тысяч, то через 15 лет вы владеете только 15 процентами дома. Вот и получается, что первое время владелец по сути является арендатором. Дом не переходит в его собственность. Первые 15 лет клиент выплачивает авансом премию банку. Но зато сумма одинакова весь период платежей.
При дифференцированных платежах все по другому. Там сумма плавающая. Стоимость дома разделена помесячно и не меняется. Меняются проценты, которые считаются от оставшегося долга. То есть каждый последующий платеж меньше на сумму процентов от погашенного в предыдущем месяце. Тут все честно, каждый месяц клиент приобретает часть собственности и платит реальные проценты. Клиент не кредитует банк. Но в начале выплаты большие.
В любой момент можно принести оставшуюся сумму и разойтись с банком. Или выплачивать большими суммами, разница пойдет в погашение кредита. Каждая увеличенная плата уменьшает срок ипотеки. Россияне давно просекли эту фишку. Нужно как можно быстрее погасить где-то 35 процентов, наши люди сидят на хлебе и воде и за 2-3 года гасят треть кредита. Заодно можно планировать, уж на пару лет то можно спрогнозировать свое будущее, может левый заработок, или жена после рождения ребенка вышла на работу и ее зарплата пойдет на ипотеку до рождения второго. Да мало ли. Даже материнский капитал очень кстати. Он гасит где-то 20 процентов средней квартиры по стране (не Москва, естественно). Выплаты сразу упадут на те же 20 процентов. Платишь 60 000 руб, будешь платить 48 тысяч, или плати 60 000, и каждая такая плата уменьшает срок ипотеки, где-то на на 2-3 месяца
После 35 процентов выплаты сравниваются с аннуитетными платежами, вот только большая часть платы идет в погашение основной суммы. Можно ипотеку с 30 лет уменьшить до 10 лет и выплачивать банку не 3 цены квартиры, а только 1,5, и без всякого рефинансирования.
"То есть вы кредитом почти не пользуетесь, а как иначе, если он не уменьшается."
Это какой то изломанный взгляд на вещи. Как это вы не пользуетесь, когда вы дом купили на него.
"При дифференцированных платежах все по другому."
Да, но я вам тысячу раз сказал, что у нас дифференцированный платеж включен как опция по определению. Хочешь - добавляй когда хочешь и сколько хочешь. Я так и делал например, но рефинансирование тоже добавлял поскольку процент уменьшить тоже неплохо. Но если у меня деньги на ипотеке под 2.75%, ( а реально, где-то около 2% потому что налоги снимается) а на стороне я могу скажем заработать 5%, то мне нет смысла уменьшать долг на ипотеке, я больше заработаю на стороне, чем потеряю на %. Это и есть свобода выбора.
Да не купили вы дом по ипотеке, не купили. Окончательная покупка состотся только после того, как вы выплатите последний долг по кредиту, только после этого вы получите право собственности. До этого дом купил для вас банк и передаёт вам право собственности по частям. Заодно берет с вас премию за эту финансовую операцию. И это право собственности вам начинает передаваться только после того, как банк заберёт большую часть своей премии. Вот и получается, что минимум треть срока клиент только арендатор жилья.
С аннуитетными платежами это неминуемо. Нормальная процедура, это дифференциальные платежи. Банк получает большую часть премии в начале срока, когда кредит почти не погашён. Как сделать равномерные платежи, за чей счёт. Можно тупо разделить всю сумму кредит плюс проценты на срок ипотеки, платить месячную сумму пополам - 50 процентов премия - 50 процентов кредит. Клиенту это выгодно, но невыгодно банку. Банк получает свои премию с задержкой. Поэтому банкиры решили проблему равномерных выплат за счёт клиента. Они берут свою месячную премию почти полностью, а месячный платёж уменьшили за счёт погашения тела кредита. И все бы ничего клиент платил потихоньку и с течением времени все выравнивалось. Но начались игры с рефинансированием. При обращении в другой банк процедура запускается вновь. При уменьшении месячного платежа погашение тела кредита тормозится до тех пор, пока банк не возьмёт свои проценты. И выходит, что рефинансирование вроде бы выгодно, человек скачет от банка к банку, а общее тело кредита почти не уменьшается. По сути с каждым рефинансированием банк, из которого клиент уходит, получает халявные деньги. Думаю, что это не было сделано специально. 50 лет назад финансистам в страшном сне не могла приснится нулевая ставка рефинансирования, вот и заложили финансовую дырку. А сейчас банкстеры этим пользуются.
ну а то, что можно вносить авансом это понятно. Но ведь, если человек выбрал аннуитетные платежи, значит он не собирается сидеть на хлебе и воде и выплачивать кредит любой ценой.
Если интересно, то завтра можно над цифрами порассуждать. Сейчас пишу с мобильного устройства, неудобно.
"Да не купили вы дом по ипотеке, не купили. Окончательная покупка состотся только после того, как вы выплатите последний долг по кредиту"
Это что у вас в России так? Мдаа... У вас совершенно изломанный вывернутый взгляд на собственность. Допустим взяли вы вдолг у мафиозного ростовщика. А он сказал, не отдашь вовремя, изнасилую и возьму в рабство твою жену, убью твоих детей. Так что жена уже и не жена?
Есть актив есть пассив. Актив - жилье, оно ваше его цена меняется на рынке и это вас вообшем колышет. Вы можете сдавать его, обновлять и.т.д. И есть пассив - ваш долг, который от рынка не зависит ( если конечно не привязали процент к доллару)
Или компания. У нее есть акции, а есть бонды. Бонды - тот же долг. Акции - собственность. Владелец акций - частичный собственник, владелец бонда - просто дал в долг.
Про рефинасирование я уже все сказал, но вы пропускаете мимо ушей все противоречит вашей изначальной концепции и повторяете ту же мантру.
."При уменьшении месячного платежа погашение тела кредита тормозится до тех пор, пока банк не возьмёт свои проценты"
Ну что это такое? Ничего не тормозится, если вы взяли новую ипотеку на более короткий срок. Никаких пока нет. Смена банка значения не имеет. Имеет значение только процент и на какой срок берется ипотека. Через 5 лет у 30 летней ипотеки с процентом х соотношение процентов и тела будет совершенно таким же как у 25 летней ипотеки в самом начале с процентом х. Но у вас с математикой проблемы. Вы не хотите читать то, что противоречит исходной абсолютно деформированной посылке.
Вообщем я зря трачу время свое. Вы настолько зашорены, это безнадежно. Всего доброго.
Да уж. Если не желаешь видеть очевидного, ничего не поможет. Радуйте себя тем, что дом принадлежит вам с невыплаченным до конца кредитом. Попробуете полгода не платить, банк вам быстренько объяснит, чей дом. Вытряхнет владельца из дома и выставит дом на торги. И заплатит кредитору сумму, несоответствующую взятым процентам. Свои то проценты банк берет исходя их полной суммы кредита, а в собственность владельцу передает только то, что осталось от процентов. Иначе говоря, через 15 лет в собственности владельца должно быть 50 процентов дома и банк взял проценты исходя именно из этого, но в реальности в собственности только 25 процентов. . Владелец именно эту сумму и получит при расторжении договора.
Право на собственность будет передаваться в конце срока договора, когда почти вся сумма месячного платежа пойдет на погашение кредита. Только тогда начнет восстанавливаться соответствие между процентами и суммой выплаченного кредита. А до этого все перекошено в пользу банка.
Рефинансирование выгодно в самом начале срока, пока банк не успел выкачать из клиента много процентов. Так что удачного рефинансирования в конце срока, когда проценты практически выплачены и почти вся сумма месячного платежа идет на погашение кредита. Но ведь надо же обогатить другой банк.
Смотрите, насколько выгоден аннуитетный платеж. Переплата почти 1,3 милилиона. При 5 процентах будет поменьше, но все равно больше, чем при дифференцированных платежах.
Ясно видно, что в середине срока в дифференцированном платеже в собственности 50 процентов (половина зеленой площади). В качестве премии банк взял 75 процентов. При аннуитетном платеже в собственности только 25 процентов (соотношение площадей именно таково). А премия точно такая же 75 процентов. В любом типе платежей банк взял свое. А вот клиент, увы, в аннуитетной схеме недополучил в собственность 25 процентов, хотя проценты банку выплатил полностью. Это и есть кредитование банка клиентом.
При рефинансировании на середине срока клиент дарит банку 25 процентов премии. В конце срока вообще рефинансироваться нельзя. Проценты банку почти выплачены и все идет в погашение кредита.
Давайте посчитаем. Если кредит 100 000 под 5 процентов, то через 15 лет осталось 25 000 премии и 75 тысяч долга. Берем 75 тысяч на 15 лет под 2,5 процента. Это примерно 19 тысяч премии. Действительно выигрывается 6 тысяч и месячный платеж будет немного поменьше.. Но получение права собственности опять тормозится. Через 7,5 лет (половину срока) будет выплачено 14 тысяч премии и 19 тысяч долга. Останется 44 тысячи кредита. В собственности чуть больше 56 тысяч. А если бы остались в первом банке, то в собственности было бы 66 тысяч. И можно снова рефинансироваться, тогда еще часть процентов будет подарена банку.
Ну тут каждый решает сам. Кому нужно платить меньше, а кто желает побыстрее получить собственность.
Политолог Сергей Судаков и ведущий радио Sputnik Армен Гаспарян обсудили внутренние процессы, происходящие в США. Выпуск от 07.09.2017
Хорошая статья. А с ипотекой я уже тут тему прохавал. Дважды. Считаю себя спецом почти ( да и экономическое образование помогло ).
Ну, никто никого и не обманывал, ведь "у каждого будет возможность получить то, чего он заслуживает" это скорее угроза, чем благостное обещание...
Пока была война идеологий , банкстеры поддерживали высокий уровень жизни в США и Европах.
Но вот Союза не стало , а пролетариат забыл о том , что за свои права нужно бороться , да и вообще пролетариатом себя не ощущает . Когда пролетариат не борится за свои права , то буржуазия качает свои права за счёт пролитариата. Ну а то что крупные буржуа жрут мелких и идёт постоянная монополизация , про это ещё Маркс писал.
по поводу Американской Мечты(тм) дадим слово самому американцу (устами его героя):
Здорово то как, ни убавить, ни прибавить. Крик отчаяния обычного американца- традиционалиста. Знал бы раньше, вставил эпиграфом к статье.
И да, похоже 11 сентября - это дата открытого либерального переворота в США. Именно тогда все традиционные ценности и права американцев были окончательно спущены в помойку.
впервой им что ли? попадалось у американского же автора не менее отчаянное сетование о том, что "предали идеалы свободы и дружбы, утратили порядочность" и всё такое в самом начале хол.войны. Потом это стало чревато высказываться в подобном ключе и о таком молчали в тряпочку. А потом во времена поздней Вьетнамской кампании тоже писали лихо про "превращение в обезумевшую гиену, пожирающую женщин и детей". и про "сжагание молодых жизней - будущего страны! в топке сомнительной кампании против голодных нищих крестьян в джунглях". А уж что писали во времена Великой Депрессии... Побурлят, да утешатся.
кстати, на предмет омериги и её роли на мировых подмостках футуристичненько описал тот же Брюс стерлинг в "Распаде" - очень впечатляющая книга. надо заметить, Стерлинг - не только фантаст, он ещё и футуролог. И в кач-ве футуролога консультировал э-э-э... некие структуры ^___^ Оплота Добра(тм).