Вопрос возник почти спонтанно. Сидели два товарища из разных регионов, по стечению обстоятельств, одновременно продающих квартиры.
Продающих, но безуспешно, т.к. звонков от желающих купить практически нет. Реальных покупателей нет вообще. При этом цены уже со скидкой. А еще обсуждали повышение цен и всю другую политоту. Недвига, доллары…
Возник вопрос и превратился в предположение. А, не сидят ли реальные покупатели и инвесторы в баксах? Нафига сейчас покупать недвигу, если можно купить бакс за 34, а продать за 41. Ну, т.е. есть у человека скажем 1,7млн и может он купить однушку. Но вот зачем, можно же баксы купить, подождать 2 месяца и вуали. 2,05млн, а это уже практически двушка. Ну или, чтоб без привязки к регионам, +20% площади квартиры! Т.е. 1/5 часть квартиры за просто так. И это действительно выгодно, ведь цены на недвижку стагнируют.
Это было «дано». А теперь давайте посмотрим на это с точки зрения АШ. Что произойдет в случае действительно гиперка по доллару? Эти люди, которые хотели купить квартиру, но решили подзаработать на разнице курсов потеряют почти всё. Инвесторы, в т.ч. банки, которые не успеют соскочить, также потеряют все. Что при этом произойдет с рынком недвижимости в России? Явно цены пойдут вниз, т.к. покупателей с деньгами просто не будет. Банки, вложившиеся в валюту также потеряют, с ипотекой будут проблемы.
Кроме этого люди взявшие ипотеку в рублях тоже немного прифигеют от падения цен. Квартиру, которую они покупали за 3 ляма, будут продавать уже за 1,5лям. Какие их действия будут не совсем понятно, т.к. просто отнести ключи от квартиры в банк и отказаться от ипотеки не выйдет.
Новое строительство также загнется, т.к. девелоперы брали кредиты под определенные цены квадратного метра, а по такой цене покупателей и близко не будет.
Вот такая нерадужная картинка нарисовалась. Дорогой доллар плохо, а при гипере доллара, недвижка сильно падает. При этом страдают те, кто на неё завязан, после тех, кто в баксах потерял сразу.
Цель поста – не сеять панику и не ныть, просто хочется разобраться и приложить макроэкономические понятия к реальной жизни и к реальной ситуации. Кто что думает?
Комментарии
Нерадужная для спекулей и лиц, бравших ипотеку на пике пузыря.
А в целом - это будет оздоровлением отрасли.
ипотека - зло.
представим ситуацию. есть город. в нем 10 000 людей нуждаются в квартирах. Каждый год строится 100 квартир.
кто купит 100 квартир? правильно. 100 самых богатых.
добавляем в эту схему ипотеку. квартир по-прежнему строится 100. кто купит эти 100 квартир? правильно, 100 желающих, которым теперь уже хватит на первый взнос по ипотеке.
Тогда уж продолжайте мысль. Кредитование бизнеса - это зло.
Кто построит эти 100 квартир? Самые богатые застройщики.
Кто построит эти 100 квартир, если есть кредитование бизнеса? Те, кто взял кредит.
(коррупционную составляющую не учитываем)
вы противоречите сами себе.
кредитование бизнеса - это единственный вид кредитования, который оправдан, именно он и позволяет выйти за ограничение 100 самых богатых застройщиков.
при кредитовании бизнеса - дома построят не только самые богатые, но и самые эффективные. так что, все ок.
В принципе, да. Ипотека ведет к повышению цен на метр, кредитование бизнеса без ипотеки - к снижению. Кредитование бизнеса и ипотека ведет к повышению прибыли банков и застройщиков.
тем самым привлекая банки и застройщиков в сектор. что и произошло. далее - мавр сделал свое дело и может заняться другими делами.
Ссудный процент - это лишь форма налога на общество, только собираемая не в казну государства, а в пользу частного капитала.
Так правильнее всего представлять его суть.
конечно, так. но ведь работает, как замечательный стимул к действию.
кнут - инфляция.
пряник - ссудный процент
Очень дорогая система управления - очень много ресурсов уходит на "вертикаль управления", а попросту - на паразитарные сектора.
Не так. Так как спрос теперь превышает предложение, цены на квартиры вырастут, и их снова смогут купить только 100 самых богатых, только уже с учетом доступного им кредита.
Выросшая цена квадратного метра должна дать дополнительные ресурсы строителям для постройки еще X квартир. То есть богатые и нетерпеливые оплатят строительство следующих квартир для остальных.
В принципе, так оно и работает - но есть нюансы (с).
Да. Падение цен на недвигу расстроит людей взяших ипотеку недавно. Например меня, влезшего в кабалу полтора года назад.
Но в случае гипера доллара будут ронять и рубль. И есть надежда, что через полгода - год ипотеку погасим с одной зарплаты.
Проблема не только в том, что покупатели сидят в валюте. Сейчас проценты по ипотеке в среднем начинаются от 12,5
хе-хе... хохма в том, что любой "стандартный" кредитный договор фиксирует рублёвый эквивалент на случай обвала доллара ФРС - т.е. если доллар ФРС будет стоить 20 копеек, то платить по кредитному договору заёмщик будет исходя из курса, например, 38 рублей за доллар...
милое очарование банкстеров оно такое...
не согласен. Платил доллар в доллар и при 23 за уе. ипри 41
Вы, наверное, немного промахнулись с ответом, т.к. в моем комменте про доллар ничего сказано не было.
Насчет ипотечных договоров - некоторые банки перешли исключительно на кредитование в рублях.
Ну, пузырь-то на недвиге есть. Разве кто-то станет это оспаривать. А раз есть, значит лопнет.
А на счет доллара - нонешние графики нефти, индексов и валют напоминают 2008 год. Однако сегодня все иначе. У населения на руках сбережений в валюте мало, покупать валюту населению не на что. Сидят в ней спекули и "инвесторы". Если начнется крах и гипер - пострадает меньшинство. Причем пострадает заслуженно - за жадность, неверие в свою страну и непатриотичность.
Может кто мне объяснит мою неправоту, но если доллар рухнет, то рухнут все валюты, в том числе рубли. Всем хреново будет, не только спекулям...
Пирамида ГКО построена вовсе не в России, и никаких объективных основания для краха рубля - я не вижу.
После краха доллара рухнет вся международная торговля. Мы готовы к автаркии?
Тут все индивидуально, но по всем вопросам критичным для физического выживания, мы вполне обеспечены, чего нельзя сказать о многих других странах.
Вся не рухнет, именно поэтому сейчас налаживаются связки с "региональными" валютами. Типа юань/рубль.
Суть в том, что "основные" (конвертируемые) валюты мира (типа самые мощные экономики) - доллар ФРС, евро Гейросоюза, шекели дер.Исраиловка, йена Японщины, фунт "Маленького никому ненужного острова" это просто красивая бумага, не обеспеченная ничем, кроме "респекта" и штыков. Средневековые благородные гАспода меняли стеклянные бусы у папуасов на золото, а современные "постиндустриальные экономики-передовые демократии" меняют нолики в компьютерах и резанную бумагу на реальные ништяки. Т.е. в средневековье корсары были гораздо честнее нынешних "светочей борьбы за права человеков". Всякие "отсталые экономики и недоразвитые политические режимы", в условиях гегемонии "Западных демократий", вынужденно живут по средствам, т.е. они должны при крахе современной финансовой системы пострадать в наименьшей степени.
Сильно ли пострадали бы папуасы если бы вдруг прекратился обмен стеклянных бус на золото?
"Реальных покупателей нет вообще. При этом цены уже со скидкой" - вот нафига сейчас продавать недвигу....рисковать остаться без недвиги, но с кучей бумаги на руках...
"Нафига сейчас покупать недвигу, если можно купить бакс за 34, а продать за 41"....а можно и не продать по 41....просто не успеть, остаться без недвиги, но с кучей бумаги на руках...
Кто что думает? - физическое золото в мерный слитках (не обезличенное)
лучше всего уран под подушку.
но уран вам не продадут, да и здоровья под подушкой он не прибавит.
покупать газпром, роснефть, русгидро. рыжье ничего не производит.
вложится и купить продуктовый магазин. небольшой если не в МСК хотя и там есть варианты... Рыжье и акци это мусор - не продать не съесть...
Золото это хорошо, но вы готовы в нем сидеть лет 10 и не рыпаться? А 30?
Дело в том, что золото является релевантным мерилом стоимости мат.благ на больших периодах времени, грубо говоря 5кг золота стоила шикарная спортивная машина в конце 19-го века и в начале 21-го века, то есть золото не потеряло в цене, и вы купите за 5кг золота шикарную спортивную машину и в 22 веке, но вы готовы копить 100 лет что бы ваши дети купили себе эту шикраную машину? Если да, то золото ваш вариант, если нет, и ваш горизонт планирования гораздо уже, то не ходите в золото - поберегите нервы и деньги уплоченные за владение этим богатством. Золото - монета королей, соизмеряйте свои возможности.
Я вошла в золото в 2008 на минимумах вышла в 2011 на максимумах - доходность сами посчитатете?))) На акциях за это же время, конечно же, сделала на пару порядков больше...но там и "входов -выходов" было больше...))))
"купить бакс за 34, а продать за 41" - это надо было заранее думать. А заранее, большиство об этом не догадывалось.
не золото а паладий тогда уж. хотя момент захода в него уже упущен. бегство в металл(да ещё физический) имеет смысл только для страны в состоянии украины, тоесть там где финансовая система вот-вот рухнет вообще. но если вы простой гражданин, то бежать лучше в фармакологию(лекарства) и консервы. при рухнувшей экономике они будут дороже золота.
но нам пока это не грозит. так что что банальный рублёвый депозит окупит все потуги, скачки и перемоги. вся эта игра на курсах пережиток перестройки, когда доллар только рос, причём по 10р за раз, а не по 2-3. хотя если бакс упадёт, да ещё и до 20-25р это и правда создаст проблемы. всем кто привык работать заграницей, придётся осваивать местный рынок...
Конечно все Мы мечтаем об падения Бакса и Гипера его но не то время,а время наоборот идет на то чтоб в мире стало везде плохо,падения потребления обвал рынков всех,недвижимости и остального,этот этап щас главный и он будет, Бакс как сидит на троне будет в любом случае крепче других, и если вспоминается 2008 год то там обвал недвиги был хорошим и при этом как обычно бакс был Главным.ЩАс все так же повторится, и не когда меньшинство не будет в проигрыше,наоборот толпа всегда будет в убытках, при тех наборах кредитов в стране в РФ 2008 год окажется так смешным по тому развитию которое будет щас.
А я не мечтаю о падении бакса и освежающем гиперке, я "мечтаю" о плавном, быстром, безболезненном для мира прекращения хождения $. И чтоб этого знака больше на клавиатуре не было.
Я думаю, что никого не жалко. А уж барыг не то, что не жалко, а совсем даже наоборот.
По поводу металлов,дорогие вспомним Авантюриста и что он писал,человек действительно не глупый и Я очень долго думал что он не прав что металл тысячилетий и все такое, на самом делее он будет прав, кому нужен будет металл если Вам есть нечево будет, применения золота и серебра упадет в сотни раз,так как будет остановка многих производств,подумайте. Металлы очень сильно обвалят чтоб таких умных как Мы себя считаем людей развести. А развод будет простой придется продать металл да и еще по дешевки потеряв на нем очень сильно так как держаться хоть на каком нибудь уровне жизни а не бомжовать.Задача Бакса убрать всех конкурентов со своего пути и МЫ видем у них это получается, а потом скупить нужный ништячек по дешевки, заводы.компании и так же металлы, которых МЫ вообще потом не увидим.Думайте дальше во что, Я для себя подобрал вариант и так же долго в поисках был и анализе.Грядет гипер через дефляцию.Подумайте как это может быть выглядеть.
По РФ и Рублю согласен не будет обвала сильного. Люди должны понимать куда двигается странна и щас задача отделиться от Запада, закючения свопов и остального на прямое это только начала.Дальше будет еще веселей,своего рода железный занавес от запада и разворот полностью на Азию, иначе повторения развала гарантированно. И первая цель Мы щас главная накормить себя своими же продуктами.Да этап долгий,паек придется урезать но выхода нет, все правильно ПУ делает щас,только время поджимает,благо Китае и себя накормит и нам поможет даже.Обидно что при самой плодородной земле на планете и територии самой большой, Мы еще откуда то экспортируем смешно.
прикладываю к реальной ситуации. был рынок продавцов, стал рынок покупателей.
темпы строительства сумасшедшие, побиты все рекорды советского союза. на обеспеченность в 25-30 квадратов на человека выйдем через 2-3 года, что сильно изменит рынок.
цену на насыщенном рынке можно рассчитать примерно так. цена_объекта = ((стоимость месячной аренды) * 12) * 100 / (реальная_инфляция_в_процентах)
реальная_инфляция = ставка_депозита_в _крупных_банках + 2%
сейчас это 8+2=10, если депозиты в сберо-втб станут 6 получим 8 реальную инфляцию
проще говоря, есть однушка в Санкт-Петербурге, сдается за 15. стоить она будет (15*12)*10 = 1 800 тыс. рублей. (а не 3 500 - 4 000, как многим сейчас мечтается)
опять же скорее всего при развороте мы эту целевую цену на панике пробьем вниз на некоторое время.. но стабилизация будет такая. просили доступное жилье - скоро будет. а реальные покупатели уже сидят в ипотечных бетонных коробках))
Это всё цифры. Зайдите в наши крупные банки и гляньте проценты по ипотеке, а ещё и договорчик попросите. Мелким шрифтом теперь по закону нельзя печатать, но когда читаешь типовой договор грустно становится.
причем тут договорчики по ипотечке? зачем мне на них смотреть? смотрите на обеспеченность. ну и на рынок, уже почти все продавцы-арендодатели сидят и репу чешут. а ведь еще даже не ввели адекватных налогов
Ну вы вот пишите, что мол обеспеченность покруче чем в СССР. Так то да, я вот могу судить по строительному сектору моего города - Краснодара. Строят у нас очень много, хвалятся темпами и объёмами, но всё упирается в цену за кв. м. Молодая семья не может себе позволить жильё с ценником в 35-40 тысяч рублей за кв. м. Встречал предложения от странных застройщиков (напоминают пирамидные МММ или строительство без лицензий - а потом их дома сносят, незаконное строительство же), там уже 25-27 тысяч за кв. м. встречаются предложения. Но хороший дом, даже если и на последнем этаже, всё равно ценник от 30 тысяч и выше, меньше встретить сложно - предложения редки и разбирают как пирожки в основе для арендного бизнеса (см. ниже, описал систему). Поэтому многие и идут на вторичку, при чём и вторичный рынок старого жилищного фонда - хрущёвки и даже сталинки (у нас один район в Краснодаре из сплошных домов сталинской постройки). Что только люди не покупают в качестве жилья от безысходности, а вот эти огромные темпы строительства ( много пустующих новеньких квартир), да без платёжеспособного рынка это крах.
Тем более думаю не только у нас в Краснодаре появился "Арендный бизнес", когда богатый человек покупает много квартир, делает простой ремонт, закупает мебель и сдаёт в аренду квартиры молодым семьям по 20 тысяч в месяц. Это так называемые долгие инвестиции. Равновесное предложение: и бизнесмен выкупил у застройщика квартиру и семье есть жить. Одно только плохо - от того, что платишь аренду, квартира твоей не становится. Временное пристанище и не больше.
все само случится.
да, ситуация такая, что снимать значительно выгоднее. но такой ценник нужен был, чтобы привлечь застройщиков. застроимся - все уравновесится. молодая семья - сможет позволить, но пока снимать значительно выгоднее, даже чем покупать, не говоря уж об ипотеке.
но, уже сейчас арендодатель получает доход в два-два с половиной раза меньше инфляции. далее будет еще веселее.
Нам бы в Красноярске ваши цены! По 55 тыс за кв.м. можно купить только на стадии котлована на окраине города. Средняя цена уже перевалила за 60тыс за кв.м. Мы с мужем на первоначальный взнос давно скопили, ждем снижения цен хотя бы до 50 тыс.
А почему не учитывается выводл из эксплуатации?
Не темпы строительства, а темпы ввода. В 2012 году было оживление, теперь все сдохло.
Если не будет налогов, то продавать не будут, потому как в РФ реально нет инструментов накопления и сбережения. Хаты и баксы.( баксы могут тупо отжать)
Вон с 2008 все мертво стояло, стоил участок лям, но реально продать можно было за пол ляма. Так же и сейчас будет.
С налогом и падением уровня жизни процесс может пойти. Надо высаживать из недвиги хомячье и спекулей.
ничего не надо делать. оно все само случится.
ну а про инструменты сбережения - категорически не согласен. но тут каждый сам себе пропаганду выбирает.
Недвига должна быть для жилья, иначе вымирание народа и привет. Дороговато обойдется спекуляции , если страну как Югославию и СССР разберут на части нацмены.
Вы совершенно верно расписали об расчетах все отлично и правильно,но проблема в том что есть такое слово кредиты и ипотеки, когда будут большое количество недвиги у кредиторов которые еще сильней обвалят рынок, все повторяется, цены Я как понял в МОскве написали.По областям еще минус 30-40 процентов прибавте.
Ну, т.е. предположение о том, что гиперок доллара(если он случится после резкого роста, как предупреждал Аван) будет спусковым механизмом резкого спада цен на недвигу подтверждается. Интересно, есть ли у власти сценарий на этот случай?
Хоть вы и пишете о том, что спекулей не жалко, властьимущие имеют много бизнеса в строительстве и собственно объектов недвижимости. По ним ударит это очень сильно.
еще недвига -это активы банков и при резкой переоценке могут произойти каскадные банкротства.
Я так думаю, что гос-во выкупит, власть имущие как раз и занимаются гос-деньгами.
А отдать могут полицейским, чтобы активнее защищали Чубайсов-Абрамовичей.
Тоже предполагаю сценарий выкупа государством целых микрорайонов. А давать квартиры можно и другим ценным бюджетникам или молодым.
А кто тогда будет работать на это надо (выкуп) стабильно высокие цены на нефть , это же халява.
На что выкупать ?
На что мат капитал. если ЗВР потаят в 0 выдавать чем ?дефляционный коллапс.
Цены могут упасть до такого уровня, что оплата комуналки за год будет = стоимости квартиры, так что этот вариант раздать нахаляву полиции и бюджетникам что цены зафиксировать не проканает, это превращение страны в иждивенческо паразитический образ , за который все будут держаться и трестись.
А ведь надо еще и поддерживать инфраструктуру. В общем цены упадут и очень сильно , если убрать маткапитал. они рухнут в маленких городах в моменте ( до 20-30 000 человек) к 100-250 000 р за однушку , и 150-300 двушку, все ждут когда потаят ЗВР и переводят бабло в баксы, в общем высоких ценах виновата халява , если б не давали халявы то цены не были б такие, а теперь прикол
Кто комнату купил за мат капитал в пример маленком городке , обвал , далее рост стоимости ЖКХ и отмена мат капитала если ЗВРтаят или нефть падает или СВИФТ отрубают , или 2 волна кризиса , и далее комната 20-50 000 р стоит, а за нее в год более чем она стоит в 2 раза надо платить комуналку накрутят, вот вам пример бесплатного сыра в мышеловки.
Дом с участком будет ценность , даже если цуны в 20 раз упадут , дом с участком будет ценнее квартиры в городе где в пример нет работы и нет возможности гдето заработать поехать так как при 2 волне спад будет повсюду в мире. Я даже более скажу , народ обратно побежит отказыватся от собственности квартир и просить государство забрать право собственности и выдать кусок земли вместо квартиры и долга за комуналку а квартиры по 1 рублю символически еще будут впереди , только за них и в них надо будет и оплачивать и вкладывать деньги. Короче это не актив.
1.Напечатать рубли
2.Дать рубли бюджетникам в качестве кредита на покупку жилья
3.Рубли уйдут застройщикам, но сильно меньше, чем они ожидали. В лучшем случае расплатятся по долгам с банками.
4. Застройщики самоликвидируюются.
5. Банки поимели бабла и закрыли дыры. Может быть купили акции госкомпаний, если разрешат.
6. ????
7. Деньги вернулись государству, не сильно разогнав инфляцию.
8. Бюджетники живут и 20 лет отчисляют государству. В принципе, вместо поуздки в египет раз в год платят государству.
9. PROFIT!
Страницы