Очередные размышления о приобретении своего жилья.

Навеяно недавно размещенным материалом.

Попытаемся рассмотреть варианты приобретения своего жилья в "динамике".

Сначала разберемся с определением ипотеки. Это такая форма залога, при котором заложенная недвижимость остается в в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Теперь аренда (найм) жилья. Это предоставление арендодателем (наймодателем) другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

С арендой все понятно - периодично платите деньги в обмен на право жить. Достоинства:

+дешевле, чем ипотека;

+нет привязки к определенному месту;

+нет необходимости брать на себя организационные и коммунальные заботы. Под этим понимается в том числе коммунальные платежи, участие в собраниях ТСЖ и т.д.

Недостатки:

-кроме временного жилья другой отдачи от вложенных средств нет.

-ущемление прав нанимателя. Под этим понимаются трудности, которые может создать арендодатель нанимателю. Подобные вещи не всегда можно описать в договоре.

-затруднение улучшения быта и уюта жилища.

Сразу скажу, что имел опыт съема жилья, потом решился на ипотеку. Перед принятием решения произвел аналогичные расчеты. Результат прилагается ниже.Все расчеты и цифры актуальны для моего родного Тверского региона на 2013 год.

Целью ипотеки было строящееся жилье, от определенного набора застройщиков. Это условие ограничило набор банков, которые работали с застройщиками. Для накопления первоначального взноса открыли счет в Сбербанке, вклад по 6,25% с помесячной капитализацией процентов. Дело в том, что не удалось найти банки, в которых процент был бы большим и не терялся при досрочном снятии средств.

Долгое время пытались имитировать для себя ипотечные условия. Эксперимент провалился, т.к. деньги на счет вносились нерегулярно, всегда находились какие-то статьи расходов, причем расходы были далеко не из разряда "на пропой души". Общими стремлениями накопили 700 тысяч, когда подвернулось предложение однушки в строящемся доме за 2 200 000. Срок сдачи был заявлен до года. Ну что, рискнули. Пока банк соображал, осталось 2 квартиры (и это в 200-квартирном доме, ага), причем однушки. После прикидок длительности займа и размера выплаченных процентов остановились на кредите в 1600000 при сроке в 10 лет, платеже 23000, ставке 12%, аннуитентные платежи. После сдачи дома - 11%.

Вообще, формула расчета процентов и платежей довольно сложная, но заемщика прежде всего интересует размер процентной части в платеже. Чтобы его узнать, делим процентную ставку на 12 и умножаем на текущий размер основного долга. У меня это получилось 1% основного долга в месяц. То есть, изначально 16000 я отдаю банку. В никуда. Суммарная переплата изначально составляла 1 100 000 рублей.

Вернемся с съему жилья. Размер аренды аналогичной квартиры составит где-то 15000 + свет + вода, итого где-то 15600 в месяц. Также в никуда.

Это начальные условия. Теперь возвращаемся в реальную жизнь и оцениваем стоимость аренды за последние 5 лет. Для Твери аренда аналогичной квартиры в среднем выросла с 12 до 15 тысяч, то есть на 25%, итого в среднем чуть меньше 5% в год. Есть основания предполагать, что к концу этого года стоимость аренды будет 16000 + вода + свет.

Если мы собираемся копить на жилье на депозите, то в свете последних событий банк придется выбирать тщательно, т.к. сумма на счете будет явно больше 700 тысяч. Разные мелкие банки предлагают чуть ли не 12% при сроке 3 года, медленный и неповоротливый Сбер - 7,5%. Ну возьмем где-то 9% за основу расчетов.

Объявленная инфляция составила 6,5%, некоторые говорят аж о 31%. В любом случае, ставка едва ли сдержит обесценивание вклада. Упростим условия, пусть инфляция сдерживается ставкой по депозиту.

Так вот. Я накопил 720 тысяч, надо еще полтора миллиона. Пои платежи будут состоять из арендной платы и пополнения депозита. Прямо по аналогии с ипотечными платежами.

Предположим, я смогу выделять по 25 тысяч, тогда 25000-15600=9400. 1 500 000/9400 = 170 месяцев. Это 14 лет. Переплата за аренду составит 170 * 15000 = 2 550 000.

Для "платежа" в 35 тысяч схема тудет такой: 35000-15600=19400 1 500 000/19400 = 77. Это 6,4 лет. Переплата за аренду составит 1 155 000. Это я не брал в расчет повышение арендной платы.

А теперь вернемся к предложенной банком схеме: 10 лет, переплата 1 100 000. Причем это расчет на худший случай, когда дом сдают через 3 года. После сдачи процент уменьшается и составляет 11%.

А теперь ход конем. Побегав, можно вернуть 13% стоимости квартиры через налоговый вычет. Еще побегав, можно попытаться поучавствовать в федеральных программах субсидирования. Я выбил себе 150 тысяч на этой программе. Стольник ушел на погашение основного долга. После всех стараний размер платежа составил 21700 (с переходом на 21100 после сдачи), срок 7 лет 11 месяцев. Суммарная переплата - 850 000.

Давайте прикинем в обратную сторону для депозитной схемы: 850 000 / 15000 = ~57 месяцев. 1 500 000/57=~26300. 26300+15000=41300.

Это нереальные цифры для моего уровня доходов и семьи с одним ребенком.