Однажды, мой путь на работу пролегал мимо небольшого микрорайона, в котором строились четыре дома, они стояли недалеко от леса и я мечтал, что "вот тут-то я точно со временем обоснуюсь", но когда работы над их строительством закончились, работы над благоустройством прилегающей территории так и не начались. Прошел год, и мне стало любопытно: почему уже построенные дома стали заброшенными? Ведь получить ссуду для окончательной сдачи объекта – ничего не стоит. Стал интересоваться, и выяснил чудовищную для меня вещь. Все дома проданы! Они были сданы в эксплуатацию и проданы банку. Тогда, как раз, образовался «Газпромбанк» и это были его финансовые вложения.
Многие аналитики отмечают, что у банков, попросту нет выхода, государство не предоставляет других инструментов для хранения финансов. Поэтому они вынуждены присутствовать на рынке недвижимости.
Основными активами, в теории, для банков должны быть ценные бумаги коммерческих предприятий или доля в них. Но они туда не хотят, ссылаясь на нестабильность, закрытость и криминал в этой сфере. Недвижимость - наиболее безопасное место для «лишних» денег. Но так ли это?
На самом деле рынок недвижимости – это потенциальная лавина, которая при превышении «критической массы» сметет весь банковский сектор. Власть это понимает и предпринимает различные меры, чтобы не допустить падения рынка жилья. То есть делает все, чтобы жилье было и дальше недоступно даже среднему классу. Возникает самоподдерживаемая структура: банки скупают недвижимость, на рынке возникает дефицит, цены растут, вложения в недвижимость становится еще выгоднее, банки скупают недвижимость.
Но так ли правильно делать деньги на предмете первой необходимости? Прошлый раз такие «игры» закончились плохо. Тогда, банки играли на зерне, также продукте первой необходимости, и проиграли. Закончилось, тогда все «Великой депрессией», голодом и войной.
Напомню: до начала депрессии цена на зерно считалась одним из ключевых биржевых показателей. В высокой цене были заинтересованы все: производители, банки, которые давали кредиты под будущие урожаи, правительства, которые таким образом, как тогда считалось», поддерживали экономику. Все разрушил прогресс. На поля, к фермерам пришла техника, которая на порядки подняла урожайность и посевные площади. Предложение резко увеличилось, биржи, правительства, олигархические структуры делали, что могли, но все было тщетно. Лавина сорвалась, похоронив, по сути, строй устоявшийся в то время в капиталистическом мире. Многие приводят эпоху до «Великой депрессии» как пример чистого капитализма по Адаму Смиту. Позже наступила эпоха регулируемого капитализма…
Посмотрим, что происходит сейчас. Опять финансы «залезли» на территорию первичных потребностей человека – на жилье. Они либо непосредственно скупают дома, квартиры, участки, либо владеют этим опосредованно, через различные ипотечные продукты кредиты застройщиков. Цена на недвижимость растет, биржи растут, это становится заботой властьимущих они начинают регулировать предложение, и мы опять наблюдаем неудержимый рост цен. Но у недвижимости есть главный фактор – фактор места. Цена недвижимости непосредственно зависит от места, где данная недвижимость находится, и это является следствием экономической развитости местности, которая привлекает рабочую силу, а рабочая сила порождает спрос на недвижимость. Опять самоподдерживаемая система: где-то есть процветающий бизнес, он для своего роста привлекает рабочих (офисных клерков, охранников, уборщиц, управленцев и др.), они переселяются поближе к месту работы и формируют спрос на недвижимость, у торговцев недвижимостью появляются деньги, они пользуются услугами процветающего бизнеса, и все вместе привлекают рабочих…
Все, вроде, безоблачно, но с развитием сетевых технологий, фактор места начинает играть все меньшую роль. Сейчас, сетевой бизнес можно делать сидя где угодно, были бы надежными каналы связи. То есть, московский бизнес можно делать сидя в дешевом Тайланде, сибирской глубинке или коммуналке в Бутово. Для того чтобы выпускать какую либо продукцию не обязательно жить рядом с заводом. Разработку заказываем в одном месте, выпуск в другом, маркетинг в третьем, сбыт в четвертом. При этом совершенно нет необходимости встречаться с исполнителями.
Конечно, Россия пока отстает от развитого мира, и нас еще «жаренный петух» не клюнул, но все к тому идет. А в мире, именно, ипотека дала старт кризису, и это только жалкое начало. Уже сейчас наблюдается тенденция к переселению в места более благоприятные с точки зрения климата, налогов, или безопасности. Окончательный конец текущему миропорядку будет строительство полностью автоматических заводов. Пока, есть юридические ограничения в той же Америке, но чтобы экономически убить Китай, Американцы могут пойти на отмену этих ограничений.
Что будет? Во-первых пройдет новый виток ипотечных кризисов вызванный тем, что люди начнут вести более оседлый образ жизни и станет выгоднее покупать голый участок земли и самостоятельно заказать строительства частного дома.
Во-вторых Банки будут вынуждены уйти из недвижимости, ввиду крайней нестабильности на данном рынке. Этому будут способствовать и властьимущие, так как они крайне не любят когда их держат за горло.
В-третьих, из первичных потребностей которыми еще не «игрались» финансовые институты осталась безопасность. Надеюсь, у нас хватит мудрости не дать им это сделать…
Комментарии
На самом деле рынок недвижимости – это потенциальная лавина, которая при превышении «критической массы» сметет весь банковский сектор. Власть это понимает и предпринимает различные меры, чтобы не допустить падения рынка жилья. То есть делает все, чтобы жилье было и дальше недоступно даже среднему классу. Возникает самоподдерживаемая структура: банки скупают недвижимость, на рынке возникает дефицит, цены растут, вложения в недвижимость становится еще выгоднее, банки скупают недвижимость.
I_van_go, судя по ссылке вы сами написали эту статью. А подтвердить цифрами, графиками, решениями правительства эту цитату можете?
Последний кризис был вызван банкротством двух ипотечных компаний. Это общеизвестный факт.
В 2008 году московское правительство выкупало новостройки за цену их себестоимости вот, навскидку
>Последний кризис был вызван банкротством двух ипотечных компаний - не вызван, а запущен. При этом в Америке, а статья по РФ.
Тоже навскидку:http://www.m2m2.ru/index.php?type=storytext&id=717
>Правительство отказалось выкупать квартиры по 30 тыс. рублей за метр.
"Мы рассчитывали на адекватный ответ (в плане снижения цен в условиях кризиса - ред.) со стороны строительных компаний"
Государство планировало покупать квартиры для военнослужащих и граждан, живущих в аварийных домах.
Чтобы не считать ваше заявление голословным, прошу обосновать следующие ваши тезисы:
1. Лавина, которая сметет весь банковский сектор. Какой процент кредитования рынка недвижимости в банковском секторе? Какова структура портфеля? Сколько просроченных платежей? Сколько невозвращенных платежей? Какие из них с перешедшими залогами?
2. Власть ... делает все, чтобы жилье было и дальше недоступно даже среднему классу. Какие документальные (цифровые, графические) подтверждения именно этого тезиса?
3. Возникает самоподдерживаемая структура: банки скупают недвижимость, на рынке возникает дефицит, цены растут, вложения в недвижимость становится еще выгоднее, банки скупают недвижимость. Есть статистика по банковским портфелям? Можете показать корреляцию между увеличением портфеля недвижимости и ростом цены? А степень взаимного влияния? Какой процент жилья на рынке выкупается банками как инвестиции?
Я сам в строительстве подвизаюсь, правда не в жилищном. Вопрос изучил видимо чуть лучше. Камрад, все не так, как кажется при прогулке между новых домов.
Сразу по трем пунктам отвечу цитатой "...Какой Чайковский? Какая музыка? У него же вообще нет московской прописки..."
Я озвучил взгляд извне, на основе общеизвестных фактов сделал выводы. Мне будет очень интересно услышать, как это выглядит изнутри.
Взгляд изнутри прост как две копейки:
>работы над благоустройством прилегающей территории так и не начались - это означает, что дом построен, но не сдан. Без благоустройства мэрия не подпишет приемку в эксплуатацию. Строительство ведется на кредиты в основном. Застройщик что-то накосячил (миллион причин), не вернул кредит, банк забрал залог. Теперь парится как достроить. Возможно, что сдать его не возможно никогда - кардинально нарушены строительные нормы. Банк в шоке. Ищет связи, чтобы все таки сдать либо кому сбагрить. Процесс может занять годы.
Не зная специфики, как следствие не применив бритву Оккама вы тут развели теорию заговора.
P.S. На мои вопросы отвечать больше не надо. Задал их,чтобы вы задумались. Рад что не полезли в амбиции ;)
> На самом деле рынок недвижимости – это потенциальная лавина
1. 2008 год в США - ровно эта лавина и рванула.
2. Что касается России, то нормальный уровень цен (средняя стоимость жилья в регионе ~ 2-3 летний доход средней семьи в этом регионе) давно не соблюдается во многих регионах. Это и есть железобетонный признак пузыря, а точно также признак лавины для тех банков кто на этот пузырь завязан.
.
Значит не станет выгоднее покупать голый участок земли и самостоятельно заказать строительства частного дома. Отрегулируют вопрос...
уже. но тока в "хлебных" местах - типа подмосковья. цены такие , что квартира как участок под дом стоит...
но статья немного не об этом, а о том, что земли на самом деле - завались. Но где дешевая земля = нет работы (либо работа в разы менее оплачиваемая) ... если же строить бизнесс как сетевой , то привязка к определенному месту снимается. и банкиры идут лесом со своей ипотекой.
Не знаю как у Вас, а у нас рост цен на жилье - один из инструментов стерилизации денег.
>Все, вроде, безоблачно, но с развитием сетевых технологий, фактор места начинает играть все меньшую роль.
ну конечно. все в онлайн. и заводы тоже уйдут туда, и школы, и больницы, и милиция даже - только курьеры снующие, да таджики на улицах. Факиншит едрит твою ж медь, что получается; а я грешным делом думал, что в структуре ВВП это хрен на постном масле, а тут вонаночо...
А вот то, что банкам, как никому другому, нужен рост на цену такого актива - факт безоговорочный. Если говорить в рамках проблемы обеспечения жильем населения, то беда не в том, что не можем строить - можем, еще как можем (даже кажется, что количеством можем забаррикадировать качество), - а в том, что это просто кому-то лично не выгодно. Знаю точно, что падение фин.системы можно будет нивелировать взрывным ростом производства, ресурсы есть для этого.
... и строители будут по ай-фону кирпичи укладывать, бетон заливать, трубы сваривать... дистанционно.
Преимущество сети в том, что вы можете заказать бригаду на выполнение разовых работ по строительству дома, из любого места земли.
Например Вам нужно построить дом в Подмосковье, но местные, начиная от архитекторов, и заканчивая маляров, выкатят Вам прайс с немереным количеством нулей. Но Вы заказываете проект в Белоруссии, фундамент во Владимирской области, стены Вам возведут китайцы, все материалы заказываете на eBay, и тд.
И? строить его также прямо не выходя из ибэя будут?
Ну глупости же говорите. архитектор как сидел в конторе, так и сидит, водитель как ехал, так и едет, таджик как копал котлован, так и копает. Где инновация-то? Что теперь не надо идти в офис? Да ну бросьте. Сидя нажопе и ВООБЩЕ не вылезая - хрен вы чего построите.
Мысль не в том, что все будет само строится, а о том, что предложение по строительству имеет более широкий территориальный охват, благодаря сети.
Ну, не будут москвичи строить Вам за дешево, а китайцы будут. Не сидя в Китае, а приедут, построят и уедут. Жить, в московском регионе, с семьями, ожидая очередного клиента дорого, а так выгодно всем.
...Знаю точно, что падение фин.системы можно будет нивелировать взрывным ростом производства...
Взрывной рост может вызвать дефицит финансов и банки будут "вытягивать" их из других инструментов, в том числе недвижимости... Но базы для роста не видно увы.
Мое мнение: чтобы волки были целы и овцы сыты нужно установить четкие критерии стоимости жилья, отталкиваясь, например, от потребительской корзины или среднего заработка по региону. Если цены высокие, то государство должно строить бесплатное жилье доя тех пор пока цены не снизятся. Такая схема невыгодна для банков и они самостоятельно уйдут из этого рынка.
И снова ерунда.
Во-первых, большая часть банков все равно утонет при схлопывании пузыря ГКО. Активы обесценятся, и придется производить переоценку национального богатства, потому как торговать все равно надо; автаркия не приведет к успеху в современном мире. На этом этапе многие узнают о себе достаточно нового. Окажется, например, что монако и люксембург - страны-мертвецы. Есть мнение, что необходимо не менее 500 млн. человек для замыкания рынка (хоть мне кажется, что чуточку меньше).
Во-вторых, коль скоро цениться начинают реальные ништяки, то это и обеспечит взрывной рост производства. Особенно в местах расположения или доступности ресурсов.
В-третьих, что это за четкие критерии? Не расскажете? Как вы себе представляете это в капиталистическом государстве? Это равно войне правительства с финансовым миром, что разорит именно государство и нас с вами.
Как показал опыт флагмана капиталистического мира США, пузырь ГКО более стабилен чем пузырь ипотечный в причины углубляться не буду, примите как факт.
Титул князя, которым наделены главы перечисленных Вами стран подразумевают зависимость от сюзерена в данном случае Франции, другими словами они трупы потому, что и не жили никогда.
В Японии живет 150 млн. человек и экономика замкнутая на себя.
Реальные "ништяки" это первичные потребности, напомню: еда, одежда, жилье и личная безопасность, все остальное вторичные потребности, что из них наиболее ценно определяется этапом развития общества. Когда-то алюминий был по цене равен золоту, а черной икрой кормили чернь.
Сейчас эпоха управляемого капитализма, где управление осуществляется без прямого вмешательства в рыночные механизмы, по средствам создания условий. Например государство могло бы озаботится состоянием инфраструктуры небольших поселков, которые на ладан дышат, и разрешить многоквартирное строительство.
Государство создано чтобы бороться за равные условия между всеми и для этого у него есть репрессивные структуры, которые и борются с финансовым миром.
По сути верно, - жилье, предмет первой необходимости, превратили в финансовый инструмент. С этической точки зрения это есть гнусность, - очевидно.
Лет пять-шесть с друзьями мониторим рынок недвижимости - как только не изворачиваются, чтобы уровень цен удержать! Насмерть бьются. Попытались оценить, сколько денег заморожено, начиная от подъезда, скупленного на уровне котлована (благо инсайд периодически утекает) - сумма астрономических масштабов. Фигу подлым спекулям - мы их один фиг пересидим )) Хотя не исключено, что к тому времени нас к земле, в деревню потянет - ибо возраст, да.
С выводом не согласен по очевидным причинам - города строились у производственных мощностей не просто так.
Производственные мощьности сейчас таковы, что по некоторым номиналам продукции, пара заводов может обеспечивать все мировое потребление. Например производство процессоров, выращивание цветов, производство аллюминия и др.
Как это не печально, но у России большинство пром. предприятий, в том виде как они есть (стандарты устоявшиеся в прошлом веке) обречены, потому как им невозможно тягаться с Китаем. Можно закрывать щели в таможенном законодательстве, бороться с конторобандой, придумывать ограничительные меры, но это только отсрочит неминуемый конец.
Выход - воспользоваться врожденными преимуществами России: дешевыми ресурсами и энергией. Автоматические заводы наше все. Но глобальная замена рабочего человека - автоматом потребует смены существующего строя. Я не говорю о насильственном свержении, но людям нужно дать возможность заработка, или иным образом обеспечить их потребности. Думаю, нам еще предстоит переосмыслить социальные достижения СССР...
фсе у вас фантастика какая-то
>дешевыми ресурсами и энергией
это где они дешёвые? ГЭС, АЭС это дёшево? или нефть-газ качать в вечной мерзлоте а потом транспортировать до потребителя?
Прошу не путать Ваши счета за электроэнергию и потребности в промышленном масштабе.
Для промышленности они дешевые потому, что:
В России дешевая земля для строительства, она по факту, практически ничья и на ней никто не живет, а также в ней мало коммуникаций. А в той же Европе это основные затраты на строительство.
В качестве энергии у нас, на выбор: нефть (мазут), газ, электричество, которые не облагаются вывозными пошлинами, а значит дешевле, и доступны в любых объемах (исключая электричество, тут все не очень хорошо(тяжелое рыжее наследие дает о себе знать)), что является решающим фактором для промышленности.
Соглашусь, с тем что пока не все тут гладко. Возьмем, хотя бы, производство электроэнергии для собственных нужд предприятия. Сложилась дурацкая ситуация, когда на вводимую в строй электростанцию необходимо оформлять весь пакет документации с присоединением к общей сети, при том, что произведенная энергия никогда не покинет территорию завода.