Эскроу счета. Следим за руками…

Покупатель покупает квартиру - берет ипотеку. Однако деньги ипотеки остаются у банка на эскроу счете до постройки квартиры. Их банк может повторно выдавать в виде ссуд и получать проценты. Таким образом покупатель еще ничего не получил (ни квартиры, ни денег), но уже выплачивает "долг" банку, а банк получает двойной доход от одной и той же суммы. С одной стороны эскроу счета - это гарантия что застройщик не убежит с вашими деньгами, а с другой стороны какая-то несправедливость: если банк выдал ипотеку - это уже не его деньги и он не имеет права на них навариваться, а если он считает их своими - тогда он в реале не выдал ипотеку и тогда покупатель не должен платить ипотеку с процентами до момента реальной передачи денег застройщику.

Если покупатель не берет ипотеку, а перечисляет свои деньги на эскроу счет банка - тогда несправедливо, что банк может пользоваться этой суммой и навариваться с нее, выдавая ссуды (деньги то не банка, а покупателя).

Вижу справедливое решение, что деньги кладутся на эскроу счет в банке, а покупатель на них оформляет накопительную программу, в результате которой все проценты с этих денег идут покупателю.

Любопытное про рынок недвижимости

Ставка ЦБ 18%, ипотека умерла, кажется, что недвижимость обязана дешеветь, причем, существенно. Спрос, там, предложение. Логично. Но есть один нюанс, а точнее есть еще один игрок на этом рынке про которого все забывают, но от которого все и зависит - Банк. 

Дело в том, что с введением проектного финансирования и эскроу-счетов экономика всего этого движняка с новостройками очень сильно изменилась, причем, неожиданным образом. 

Представим себе, что «аналитеги» правы и застройщики вот-вот начнут снижать цены? Но банк им не разрешит. Там же утвержденный план продаж, фин.модель, все-такое. Может быть тогда застройщик обанкротится? А с чего? Его единственный и основной кредитор - банк, а зачем банку застройщика банкротить? Но если продажи встали, застройщик не выполняет план продаж, банк не будет давать ему следующие транши проектного финансирования и стройка встанет? Так банку этого и надо! 

Основной заработок банков сегодня - это те самые эскроу счета, где лежат триллионы бесплатных для банка денег. Представьте какие там заработки при ставке 18%? 

Вы, вообще, понимаете какой схематоз эти эксроу-счета? Дольщик берет у банка ипотеку под 7-8-9-10%, пару процентов добавляет государство, а потом эти же деньги идут обратно в банк и лежат там бесплатно до конца стройки, чтобы банк теперь с них зарабатывал еще 16-18%. Ну да, надо часть денег отдавать застройщику по мере стройки, но тоже под процент (не бесплатно). 

Ставки выросли, ипотека умерла и обьем продаж упал? И чего? Застройщик срывает план, мы тормозим проектное финансирование и стройка встает. Так это и нужно банку! Нет стройки, нет ввода, а значит нет и раскрытия эскроу и можно зарабатывать на высокой ставке! А тут еще мораторий на пени за просрочки такой удачный нарисовался. Да и нет никаких пени пока стройка строится, да и пени потом платить не банку а застройщику - это же застройщик во всем виноват. 

Банки в полном шоколаде сегодня. Вы всерьез верите, что банки сейчас будут банкротить застройщиков, забирать себе на балансы недострой, потом достраивать его или продавать за копейки? Ха-ха. Да банки на этих квартирах 2 конца заработали еще до того как их построили, зачем их вообще забирать и продавать  - пусть висят у застройщика под идею прекрасных продаж будущего. Чем дольше висят, тем больше заработает Банк. 

Да, резко упадет новая стройка. Да, должна дешеветь вторичка. Но все что нужно банкам сейчас - это затормозить на период высоких ставок ввод жилья и раскрытие эксроу-счетов и кассировать-кассировать-кассировать. А когда ставка опустится, там и ипотека оживет, и предложение оскудеет и каруселька снова раскрутится. 

Ставки низкие - банк зарабатывает. Ставки высокие - банк зарабатывает. А что там застройщики, что там дольщики, я вас умоляю.

https://t.me/mtokovinin/88