Предисловие первое. Как-то писал статью "Квартира + дача vs частный дом", где просил советов по означенной в заголовке проблематике. Кстати, всем откликнувшимся спасибо! Правда, на 100% ни одна из сторон не уговорила, так что продолжаю наблюдение за рынком недвижимости.
Предисловие второе. Я хоть и инженер-строитель, но специфический - наша стезя специальные работы в промышленном строительстве - автоматика, пожарка, вентиляция и прочее. Короче, от жилищного строительства я достаточно далёк.
В свете вышесказанного и родились сомнения, которые попытаюсь изложить буковками по экрану. Одно из подразделений нашей конторы расположено в ближайшей деревне-пригороде, и, часто туда мотаясь, вижу, как застройщики лепят дома на продажу (вариант №1 из предыдущей статьи), Может, я чего не понимаю, и сейчас так и надо, но волосы всё равно дыбом встают. Я сейчас и про то, как льют фундаменты, и про кладку, и про то, что сегодня залили, а через два дня кладут, и про утепление. Да, в принципе, про всё. Но особо меня смущает повсеместное применение газобетонных блоков. И то, как именно их применяют.
Первое, что смущает - то, что применяют блоки толщиной 250 мм, и при этом неизвестно какого класса и марки. Насколько я понимаю, для кладки наружных стен требуется применение марки D350-400, соответственно класса В2.5, а блоки таких марок разве бывают толщиной 250 мм.?! По всем справочникам и прайсам блоки В2.5 от 300 мм., а самые ходовые 350-400 мм. Отсюда первое сомнение - а обеспечивает ли меньший класс, например В2.0 необходимую несущую способность стен при строительстве в два этажа.
Второе сомнение - а обеспечивает ли применение блоков толщиной 250 мм. необходимую теплоизоляцию дома? Лучшая плотность у блоков - 500, такие блоки крепкие, лучше сопротивляются нагрузкам, но их теплоизоляционные свойства в 3 раза хуже, чем у блока плотностью - 200, но последний настолько хрупкий, что крошится руками. Так какие блоки кладут застройщики, говоря, что они строили продаваемый дом "как для себя"?! Вопрос вопросов.
Третье сомнение а так ли экономичнее использовать газобетонные блоки по сравнению, скажем, с обычным кирпичом, как нам все говорят. Давайте предположим, что рядом строятся два дома - один из газоблока, пусть по-минимуму - класс В2.5, толщина 300 мм, с облагораживанием фасада отделочным кирпичом в полкирпича, и второй - как в нашей климатической зоне положено в 2,5 кирпича, из них два ряда пустотный кладочный, а третий - также, как и в первом доме. Стоимостью отделочного кирпича пренебрегаем, ибо всё в обоих случаях одинаково. Самые первые поиски в интернете дают следующее: блок 625х300х250 стоит 370,31 рубль за штуку, кирпич кладочный пустотелый 250х125х65 - 10,2 рубля/шт. Получается, что куб блоков стоит 7904 рубля, а куб кирпича - 5231 рубля. Поскольку газоблоки мы кладём толщиной 300, а кирпич 500 мм., то кирпича требуется больше в 1,67 раза на условную единицу кладки. Не вопрос. Тогда на эту саму условную единицу мы с вами на газобетонные блоки тратим 7904 рубля, а на кирпич - 5231х1,67=8736 рублей. На 9,52% дороже. И всего-то, в обмен на долговечность проверенного временем материала! Мне возразят, что работа по кладке кирпича дороже, чем по кладке блоков. Может быть, хотя обычно просят столько же за работу, сколько и за материал. Могу ошибаться, конечно. Но, думаю, не намного.
Четвертое сомнение - любую кладку надо армировать. Для кирпича армирование осуществляется просто - кидай через пять рядов кладочную сетку, которой везде завались, заделывай её раствором под следующий ряд, и всё. Причём диаметр стержней сетки может быть от 2,5 до 8 мм. Такое армирование возможно, потому, что толщина швов кирпичной кладки допускается от 8 до 15 мм, оптимально 10-12. Для кладки газобетонного блока такой способ армирования применять нельзя. Просто потому, что толщина швов в этом случае составляет 1-3 мм. Простейшую сетку не положишь. Поэтому на первом ряде блоков, а потом через каждые три надо делать следующие операции - выровнять горизонтальную поверхность ряда, практически идеально, нарезать на всю длину кладки две штробы , заполнить их частично клеевым составом, уложить туда стальную или стеклопластиковую арматуру - периодичку 6-12 мм., заполнить остатки клеевым составом. Не считал, но что материалы, что трудозатраты в первом случае (кирпич) явно меньше. А сомнение в том - а все ли правильно армируют кладку? Причём не только стены, но и под и над проёмами, делают ли вертикальное армирование? А ведь всё это надо делать обязательно, ибо газобетон на сжатие работает плохо, а на растяжение и изгиб - вообще отвратительно!
С чем соглашусь, так это с тем, что что кладочная сухая смесь ненамного дороже сухой клеевой смеси для газобетонного блока, а требуется её для кладки кирпича больше, чем клея для кладки блоков, потому, что толщина швов больше. Впрочем, ничто не мешает купить цемент в мешках, песок россыпью и готовить раствор на площадке, дабы снизить себестоимость.
Четвертое сомнение - так как дом из блоков легче, чем из кирпича, то фундамент для него выходит заметно дешевле. У нас в регионе, например, почти везде пучинистые грунты, поэтому фундаменты в основном - свайно-ростверковые. А глубина сваи мало зависит от нагрузки, в основном - от расчётной глубины промерзания, да и диаметр тоже не сильно будет отличаться, ибо строим же двухэтажный дом, а не сталинскую высотку. Вот ширина ростверка будет, конечно, отличаться, ибо стены из кирпича шире. Только вот, как мне кажется, разница в цене из-за толщины ростверка должна нивелироваться тем, что для стен из газобетонных блоков заливать фундамент надо качественно и на совесть, с минимальными отклонениями, выставлять всё до миллиметра. Мы же помним, что шов кладки для блока -1-3мм., а если фундамент залит с перепадами, то, увеличивая толщину шва под первым рядом, мы обнуляем все плюсы газобетона. А все эти танцы с бубнами стоить будут явно недёшево.
Пятое сомнение - газобетон чрезвычайно гигроскопичен. Малейшая ошибка в обеспечении гидро- и паропроницаемости конструкции и на стенах появляется плесень, а на полу лужи. Нужно делать вентилируемый фасад, а это, на минуточку, достаточно дорого. Например, уложив по стене утеплитель, и выполняя штукатурку по сетке, надо помнить, что для того, чтобы фасад из этой штукатурки получился вентилируемым, плотность затвердевшей массы должна быть не более 1000, а лучше 500 кг/м3. Сделали плотнее - получили фасад не вентилируемый и влагу в доме, сделали по норме или меньше - получили хрупкий слой, который ещё неизвестно сколько простоит. А ремонт фасада - то ещё удовольствие по деньгам. Кроме того, должна быть выполнена гидроизоляция фундамента, ибо бетон, хоть и немного, но тоже пропускает воду, которая с мокрого фундамента с удовольствием пойдёт по капиллярам блока. Кирпичу тоже влага как бы не на здоровье, но с последствиями для блока не сравнить.
Шестое сомнение - необходимость делать армированный пояс по верхнему ряду газобетонного блока, это вам не кирпич, стропильную систему на него не обопрёшь. А все ли застройщики правильно его делают, не пойдут ли все верхние блоки трещинами от неправильно распределённой нагрузки. Да и деньги опять же.
Седьмое сомнение - насколько легко вырезать в газоблоке отверстие банальной пилой под необходимый проём, настолько же газоблок неремонтопригоден в случае чего. Пьяный сосед хватил кувалдометром по вашей стене, выкрошил полкуба блоков, и что делать?
Ну и наконец, для того, чтобы повесить на стену из газобетона что-то тяжелее трёх килограммов, нужны специальные дюбели, и даже химические.
Нет, я, безусловно, не против газобетонного блока. Если всё сделано правильно и по уму. Только насколько в этом случае такой дом будет дешевле кирпичного, который точно сотню лет простоит и достанется вашим внукам и правнукам. А то смотрю на недострои из газобетонных блоков, которые годами стоят на улице в ожидании фасадных работ, и жалею их будущих владельцев. Или я не прав?
Комментарии
Пора как пиндоссии вводить четкие стандарты на технологии, материалы и конструктивные решения при строительстве. Сдача каждого этапа. Личную уголовную и материальную ответственность инспектора.
А то на рынке ижс такая дичь творится.
Слово СНиП за жизнь ни разу не слышали?
Так они не используются, совсем. Я недавно заехал в новый элитный коттеджный поселок, видел как строят. С вероятностью 100% эти элитные постройки развалятся в течение 5 лет. Почему?
1. Фундамент менее метра, а у нас промерзание от полутора...
2. Нет никакого армирования, а газобетон его требует в обязательном порядке.
3. Нет гидроизоляции от фундамента.
И еще пунктов 10 можно набросать, но первые три наиболее вопиющие.
Ну, по первому пункту, можно и менее глубины промерзания, ленту или плиту, если грунты не пучинистые.
Ленточный меньше глубины промерзнания? У нас это приговор дому.
Можно сделать ленточно-балочный фундамент с опорной пятой и вообще без заглубления.
Получиться тех.подполье для коммуникаций и дом будет нормально поднят от уровня земли.
Толщины в 30 см и высоты в 70 см для балки будет более чем достаточно.
Так заведите эксперта и вздрючьте, все несоблюдения проекта и технологий будут за счет застройщика.
Ну и по пунктам:
1. Плиту тоже загонять на глубину промерзания? Или там вообще свайный фундамент был?
2.
Будка в два блока высотойЗаполнение проема в несущей конструкции тоже требует армирования шестнадцатой арматурой? Все делается по проекту, проект подлежит экспертизе. Берете проект и дрючите.3.
Гидрофобизированный бетонШучу, вместо рулонной с битумом сделали отсечную ГИ намазкой светлым материалом. Если ничего не сделали - экспертиза и далее вы знаете.1. Ленточный, у нас свайный почти не используется, как и плита. Погода дурацкая, замерзло-оттаяло до 3 раз в день, и с дневным перепадом до 20 градусов иногда.
2. Проект - руководство, но не догма (с) прораб
Мне па барабану, я там жить не собираюсь :-)
1. Откуда вы можете знать, какие используются в том конкретном проекте? Вы видели проект или заливку того фундамента?
2. Ага, до первого устранения недостатков за его счет.
Мне сегодня упорно доказывали, что СНиП, СП и прочие страшные буквы в ИЖС не обязательны. В стандартном договоре их фирмы (мы строим более 30 домов в год) про них тоже ни слова.
Тот же человек чуть позже обмолвился, что ни одна из фирм где он работает не живет более 3 лет, "ибо таков строительный бизнес в России".
В общем, по результатам разговора, задумался... оно мне точно надо, это строительство?.. А если надо, то что стоит изучать до начала телодвижений... ибо строиться действительно надо.
Строительная контора в ИЖС живет 1 сезон :-) И всегда оформлена на бомжа.
Уголовное преступление = физическое лицо. За мошенничество срока немалые, а уж если до жертв дошло... А предприятие это всего лишь про экономику.
Иначе в ГИПы очередь бы стояла куда более длинная, чем в нотариусы и депутаты )
Кстати, мне строила контора, которой более 10 лет. Всего два предприятия в группе, ИП непрерывный, ооошку тоже ни разу не меняли. И как строили, так и строят, от заказчиков не бегают.
Есть такие конторы... но не везде... и ценники у них выше шарашкиных контор... сильно выше... большая часть заказчиков к ним не пойдет даже просто прицениться.
Уголовное преступление - это либо мошенничество с доказанным умыслом, либо увечье/труп... и то и то редкость... остальное гражданка, в которой прикрыться левой ооошкой не так сложно. Как показывает практика - в сильно косячных или недостроенных домах заказчики не живут (а значит ни увечья, ни трупа), а недостроенный или косячный дом под мошенничество не так чтобы часто удается подтянуть. Не просто там все с юридической точки зрения... даже не смотря на принимаемые нововведения по введению той-же субсидиарной ответственности.
Полностью обязательны. Строительство именно в формате ИЖС подразумевает в т.ч. и согласование проекта в муниципальной архитектуре. Большая часть требований к проектам - это именно общероссийские нормы. Без исполнения согласованного проекта дом невозможно сдать в эксплуатацию. Другое дело, что приёмщики на месте смотрят в основном геометрию, ну и газовики еще вентиляцию и проч., а экспертиза неинвазивная. Но проект есть, и он зранится. И за несоответствие строения проекту чпокают именно исполнителей, ведь несоблюдение - это опасный обман.
Исключением может быть разве что самострой под дачную амнистию )
Вроде бы уже сколько-то лет для ИЖС не требуется согласование в муниципальной архитектуре - направляется уведомление, если муниципалы не возмущаются - можно строить... хотя могли опять что-то поменять.
По приемке по проекту в ИЖС вообще впервые слышу... вплоть до того, что на ютубе десятки (сотни?) роликов про строительству максимум по эскизному проекту (3-4 картинки домика с разных сторон едва ли не в пейнте) по ипотеке. Даже серьезные блогеры/строители/фирмачи про проект максимум настойчивые рекомендации дают. Чуть покопался в инете, бают про обязательность проекта начиная с 4 этажей или 1500 м2 площади... хотя сам считаю, что проект для жилого дома необходим.
Самому строить, взяв за основу интересный для вас проект и улучшив по несущим способностям.
Можно и ленту мелкозаглублённую, но надо утеплять конструкцию чтобы земля под домом не промерзала. Тогда ничего пучить не будет
При том что у вас есть как минимум два предприятия выпускающие ЖБ плиты в массовом порядке, из которых даже строят панельные 17ти этажки (на улице Юркина и Комсомольская кажется?). То есть 17 этажей из ЖБ плит - ну норм строить, дешевле чем монолит+газобетон, а ИЖСные мыши продолжают жрать кактус
Прибыль должны быть хотя бы 200% жеж.
На одного каменщика - десяток всяких страховщиков, сертификаторов, инспекторов, экологов и профсоюз впридачу.
Короче "..семеро с ложкой".
Если строители сами не могут работать честно и по науке, то только так. А какие есть еще варианты?
Бизнес и горестроители за возможность заработать лишнюю копейку маму родную продадут.
Верно. Плюс необходима трехэтапная ГОСприёмка, а перед этим ГОСтехнадзор. Нет документов - сносить на любом этапе, уголовная ответственность для застройщиков. Застройщики - только с лицензией, Уставный капитал не менее 100 млн руб. Частное строительство без документов - запрет для регистрации любой сделки купли-продажи.
Да что уж там, стройку вести только силами ответственных работников под дулами конвоя, каждый вечер профилактические батоги ответственным работникам и децимация конвоя, чтобы не забаловали и не развели коррупцию.
ожидал такой комментарий. Простые, надежные правила сейчас считаются каким то ужасужас перегибом. Но когда люди вновь и вновь попадают на не качественное жильё, плачутся, что в строительстве бардак. В сфере ИЖС нужны строгие, четкие правила, т.к. люди частно берут жильё в ипотеку на 30+ лет, либо собирают деньги долгие годы, отказывая себе во всём.
Еще раз: видишь косяк - экспертиза и суд. Все работает.
Особенно сильно отказывают себе во всем покупающие готовые дома на 150-300 м с 2-4 машиноместами. Нищие прост.
Все этот хорошо, но система должна в корне пресекать возможность косячить.
Не всегда успевают все процедуры провести до ликвидации или смены ответственных лиц застройщика.
Правила - это хорошо. А вот требования уставных капиталов отсекает любой путь мелкому бизнесу, будет вам ПИК строить, и никуда не денетесь. Заодно попробуете с ним посудиться.
В строительстве сейчас много шараш-контор и паразитов. Мелкий бизнес, который имеет компетенции, укрупнится и найдет выход для выполнения условий.
Вы суть моего поста прочитайте ещё раз. Нужно создавать такие условия, чтобы на выходе люди получали жильё, за которое не нужно потом судиться.
Да нет у людей столько денег, чтобы, даже обладая компетенциями, с нуля укрупнить свой бизнес до ваших требований. Чтобы вырасти, надо работать, а ваши требования этого не разрешают. Так что только крупные капиталисты, которые наймут рабочих из аулов, а при любых косяках, съедят вас в суде с потрохами, еще и должны им останетесь.
по такой логике, капиталисты съедят и государство, поэтому можно не рыпаться и ничего не делать.
Если мы говорим про сильное государство, то любой, даже крупный капиталист не избежит Гостехнадзора (реального, а не бумажного) и Госприёмки, , т.е. дом не построится без разрешения государства.
Если есть реальный технадзор, то зачем этот входной порог "нет 100 миллионов - на свое дело не имеешь права"? Это ваша идея, дать преференции богатым, не давая возможности начать дело бедным и хотя бы попытаться конкурировать.
Выходит, ваше "сильное государство" боится создавать помехи крупному капиталу, не дает подняться остальным.
Как по мне, дом должен стать "прозрачным" объектом с известной историей. Чтобы покупатель не покупал кота в мешке.
Если мы банановая страна, то можно все на самотек.
А если развитая, то надо приводить рынок ижс к порядку. Это тоже самое как с авто, давно пора запретить мотать пробег вплоть до уголовки и фиксировать все происшествия и повреждения силовых элементов.
Мир давно уже придумал как это решается.
1. Лицензирование видов деятельности.
2. Страхование ответственности исполнителя. Нет лицензии - нет страховки. Работаешь без страховки штраф, огромный штраф, тюрьма. Накосячил, страховая возмещает ущерб, но растет и сумма страховки. Много косячишь, сумма страховки заградительная - отлучение от профессии.
Ввели лицензирование по управлению МКД... местами стало лучше... местами осталось как было... местами стало хуже. Но принципиально проблема решена не была.
Есть деревянный жилой фонд... многоквартирные дома на 4-8-16 квартир... местами там... печально там местами... вплоть до схода со свай домика-другого-третьего в год... ни один страховщик не рискнет это страховать за вменяемые деньги... а невменяемые деньги эти домики не окупят никогда.
С новыми домами проще, но, подозреваю, есть нюансы... то же строительство в зоне подтопления и его последствия видим ежегодно.
Исполнитель, он же строитель покупает страховку от своих косяков. Если он накосячил, то исправляет либо за свой счет, либо страховая.
Если страховая, то стоимость его страховки вырастает.
Срок действия страховки по конкретному дому?
Встречал упоминания что за границей лет 7, как и гарантия на дом.
Можно подойти дифференцированно. Несущие конструкции, кровля, инженерка....
В страховании немного не так: ответственность застройщика должна быть привязана к гарантийному сроку, период действия договора - период строительства до сдачи.
Просто некоторые вещи заметить тяжело, косяк проявляется не сразу, а исправить его без переделки или разборки половины дома бывает просто невозможно.
Последствия косяков с пленками в тех же каркасниках спокойно вылазят на 2-3 год... и исправить их не всегда возможно (часть каркаса сгнила), а если возможно то дорого (разборка фасада, замена пленок и утеплителя, сборка фасада).
Про косячные фундаменты и трещины на половину газобетонного дома... про отсутствие вентиляции и колонии грибка от избыточной влажности...
Т.е. косяк строителей спокойно помещается в вилку 3-15 миллионов и спокойно вылезает через 2-3 года. А исправление фатального косяка с фундаментом может стоить дороже строительства дома (построили дом за 5, лопнул фундамент, дом начал делиться на части, восстановлению и ремонту не подлежит, разобрали дом с фундаментом за 1,5, построили новый дом на новом фундаменте за 5... итого при цене строительства 5 исправления вышли в 6,5.. и это если забыть про стоимость отделки и рост стоимости материалов и работ)
И я плохо представляю как это страховать.
Вот именно для этого у нужны стандартизированные типовые решения и проекты.
Если косяк в проекте, то платит проектант, если исполнитель отошел от проекта, то он. Ну или их страховая.
А для контроля технадзор, который тоже несет ответственность.
Механизмы страхования имеются, оценка ущерба тоже на потоке (дома то сами по себе страхуются, а оценка точно такая же). Единственный минус страхования ответственности, что это почти всегда через судебное решение
Лицензии, "на каждом углу" продают.
Смотря на что. Некоторые выдаются бесплатно.
Добрый вы человек, хотите чтобы цены на ИЖС стали как квартиры.
Только благодаря ИЖС своими руками многие семьи в России имеют свое недорогое жильё.
А вы хотите сделать как в США, чтобы люди сами для себя не могли частный коттедж построить.
Пусть сами себе строят, но тогда, если все без соответствующих процедур, то не имеет право продавать и передавать третьим лицам, только снос. Т.к. это кот в мешке.
При желании процедуры экспертизы у нас в России можно заказать. Например лично для себя при покупке дома.
Чтобы ее нормально сделать, надо хорошо дом расковырять))) В зиму холодную посмотреть, в ливни... Скрытые работы надо принимать и актировать в процессе.
Экспертизы далеко не всё могут адекватно посмотреть... что-то в поле просто не проверить, что-то для проверки необходимо разобрать, а местами и сломать, чтобы до обследуемого добраться.
Даже если владелец вам позволит провести полноценную экспертизу, вы готовы оплатить восстановление или переделку поломанного при отказе от покупки? На сколько подобных заходов вас хватит?
У нас после паводка, люди собираются жить в домах из газобетона, простоявших залитыми по крышу в течение 2-3 недель. Так что дело даже не в инспекторах, дело в идиотах-покупателях...
Страницы