Конец ипотеки. Кого на самом деле спасает государство?

Исследователи пузырей на рынках недвижимости других стран не зря писали о том, что ипотека — явление не только экономическое, но и нейробиологическое. Вариант приобрести дом (или квартиру) в кредит сейчас, а высокие проценты отложить на потом, выглядит чрезвычайно привлекательным для нейронных сетей мозга, жаждущих мгновенного удовлетворения.

Чем всё-таки является льготная ипотека для граждан и государства — спасением девелоперов, накачиванием деньгами банков-кредиторов или реальной помощью людям? Попытаемся разобраться в том, как изменился рынок жилья благодаря субсидированным программам (льготным, семейным, сельским и другим ипотекам), и в том, какие проблемы ждут госпрограммы и заёмщиков в ближайшей перспективе.

В последние годы ипотека в России активно развивалась, но вот мы видим, что кредитные деньги стали дороги. ЦБ поднял ключевую ставку, поднял размер первоначального взноса, поднял показатель резервирования для банков-кредиторов (банки должны формировать резервы на случай невыплат по ипотеке). Эксперты называют новые условия заградительными и прогнозируют охлаждение рынка жилья, но пока этого ещё не видно. Почему?

Ипотека как нейробиологическое явление

Мы по привычке смотрим на жилую недвижимость (здесь и далее я буду иметь в виду городские квартиры как самый массовый сегмент жилья) и видим в нём имущество, которое свободно обращается на рынке; имущество, с которым продавцы и покупатели заключают сделки добровольно, за свой счёт (пусть и с привлечением кредитов), самостоятельно определяя цену передачи имущества и беря на себя риски такой сделки.

В действительности в сфере недвижимости у нас с 2020 года развивалось что угодно, но только не свободный рынок.

Квартиры часто приобретались не благодаря наличию у покупателя собственного капитала, а за счёт средств материнского капитала и значительного субсидирования (и льгот) на приобретение первичного жилья в ипотеку со стороны государства.

Самостоятельно определять цены («ставить цены») могли не все участники рынка, а лишь крупные продавцы «первички» (девелоперы) и кредитующие их банки. Они повышали цены, а прочие продавцы подстраивались, чтобы «быть в рынке». И покупатели «с деньгами» повлиять на ситуацию никак не могли, потому что толпы ипотечников с одобренной субсидированной ипотекой и маткапиталом сметали с рынка всё.

Осознавали обладатели субсидированной ипотеки риск сделки? Я думаю, нет. Их риск отложен и растянут на 20 или 30 лет.

Ипотека как механизм распределения бюджета

Откровенно говоря, базовая процентная ставка по ипотеке в России и раньше не была низкой, а теперь она по сути заградительная. Банки выдают кредиты на покупку вторичного жилья под 14-16 процентов годовых, — это не всем, это без учёта страховки и при условии, что у вас в этом банке открыта зарплатная карта.

На первичное жильё от застройщика всё ещё распространяется господдержка, поэтому ставки там ниже — сейчас банки готовы выдать кредит с господдержкой под 8-9 процентов годовых (совсем недавно, в 2020 году, они выдавали такие кредиты под 6%). Есть и другие льготные ипотеки, по которым ставка ещё ниже — семейная, сельская, дальневосточная, для айтишников… Есть, наконец, разные программы у застройщиков, стимулирующие спрос.

Что это вообще такое — льготная ипотека?

Это механизм перераспределения общих бюджетных денег, наших налогов.

Изначально декларировалась следующая логика: государство берёт деньги из бюджета и передаёт их самым нуждающимся в жилье гражданам. Постепенно таких нуждающихся категорий становилось всё больше, а затем доступ к основной программе ипотеки с господдержкой получили вообще все граждане России (в том числе профессиональные инвесторы в бетон, которые уж точно не являются самыми нуждающимися).

Произошла простая вещь: когда вы чрезмерно расширяете круг лиц, имеющих какое-то право или льготу, то вместо удобного инструмента управления и поддержки самых нуждающихся получаете уязвимую для манипуляций систему взаимоотношений, в которой богатые игроки диктуют свою волю бедным. Проводя аналогию, это чем-то напоминает трансформацию античной выборной системы в современную систему всеобщего избирательного права.

Почему бы им, в самом деле, не поднять цены, если бюджетные деньги поступают исправно, а покупатели смотрят не на цену квадратного метра, не на итоговую стоимость в виде суммы всех расходов, а только на ежемесячный платёж? Тем более рост инфляции многое спишет.

Эта музыка не будет вечной

Кажется, музыка ипотеки под допинг государственной поддержки (которая, по некоторым заявлениям, составляет уже от 50 до 70 процентов всей выдаваемой ипотеки) может играть ещё долго (если не вечно), однако на самом деле всё может измениться скоро, гораздо раньше, чем мы думаем. Дисбалансов в системе всё больше. Возникают противоречия, которые нужно оперативно решать… но как и за чей счёт их решать?

• Первая проблема, которая приходит в голову: цены на новые квартиры должны расти темпами, сопоставимыми с ростом инфляции на стройматериалы, а объёмы выдачи ипотеки (и особенно льготной ипотеки) не должны резко меняться ни в большую, ни в меньшую сторону. Возможно ли длительное время поддерживать этот сложный баланс на практике, не допуская перекосов? Сомневаюсь.
• Вторая проблема, — снижение платёжеспособного спроса. Рост срока ипотеки и рост выдачи именно льготной ипотеки говорят сами за себя. Да, спрос есть, но он недостаточно платёжеспособный. Потому что когда люди, заплатив первоначальный взнос по льготной ипотеки маткапиталом, дальше платят из своих доходов, и размер их платежа может составлять до 80% дохода семьи… то это потенциально очень опасная история для банков, чреватая ростом неплатежей.
• Третья проблема — для инвесторов в недвижимость (а это как раз платёжеспособные покупатели) стало опасно оставаться «в рынке». Потому что, видите ли, льготная ипотека распространяется только на первичное жильё, а на вторичный рынок недвижимости — нет. Ликвидность квартиры и её цена падают сразу после того, как она продана застройщиком. Кому, по какой цене и как долго её потом придётся продавать по базовой ипотечной ставке или за наличные?
• Четвёртая проблема, которая озвучивалась даже на уровне руководства страны — у застройщиков на балансе уже слишком много нераспроданных квартир, это затоваривание. Что такое непроданная квартира в нынешней системе проектного финансирования по эскроу-счетам? Ну, пока идут продажи и цена на квартиры растёт, это дорожающий актив. Но когда допинг из бюджета сокращается, а продажи жилья стагнируют, то непроданные квартиры продолжают висеть на закредитованных застройщиках и банках, принося им только убытки в виде платежей на их содержание.

Что может быть дальше

Кризис на рынке недвижимости — не уникальное явление для мира. Даже если взять постсоветскую Россию, то наш рынок жилья прошёл уже три разных кризиса. Нынешний вряд ли будет на них похож, потому что тогда не было ни такого объёма выданной ипотеки, ни масштабной господдержки ипотечных программ.

Если рублёвая инфляция будет стабильно высокой, то можно ожидать, что она замаскирует стагнацию и снижение реальной стоимости жилья (тогда цены квартир в рублях останутся высокими, а в пересчёте на золото или другие валюты снизятся).

Если же ситуация с инфляцией будет иной (стоимость денег будет расти) то у банков могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Проблемы с ликвидностью у банков могут привести к тому, что они потребуют возврата долгов у застройщиков, перед которыми встанет выбор между банкротством и продажей квартир по сниженным ценам, себе в убыток. Если такая цепь событий реализуется, это может повлечь ощутимое снижение не только реальной стоимости, но даже и рублёвых цен на жилую недвижимость.

Не хочу рассуждать на тему ипотечного рабства каждого отдельного заёмщика, но отмечу одно важное последствие субсидированных кредитов на жильё: покупая квартиру по льготной ставке и по завышенной цене у застройщика, ипотечники в массе своей сокращали платёжеспособный спрос населения на товары и услуги. Возможно, это самое важное следствие массового субсидирования ипотеки со стороны государства: пытаясь спасти девелоперов (де-факто обогащая их и банки-кредиторы), государство надувало пузырь на рынке жилья и уничтожало будущий платёжеспособный спрос со стороны населения на всё, включая нераспроданные квартиры.

С моей точки зрения, никаким государствам в принципе не нужно спасать никаких девелоперов. Когда часть из них банкротится и уходит с рынка, их место занимают другие участники, и в целом такая система оказывается более сбалансированной и «антихрупкой», как сказал бы Нассим Талеб, чем-то, что мы видим сейчас. Но стратегической ошибкой на этом пути — на пути формирования пузыря — стало расширение субсидированной ипотеки на всех граждан страны.

***

Возвращаясь к аналогии с прошлым, сейчас в России потенциальный ипотечник подобен Одиссею, герою древнегреческого мифа. Однажды его кораблю предстояло пройти мимо острова, населенного сиренами (в нашем случае — продавцами недвижимости). Было известно, что их пение (коммерческие предложения от застройщиков) очаровывает моряков (членов семьи потенциального покупателя квартиры), которые разворачивают суда к берегу и гибнут на скалистой отмели (в нашей реальности члены семьи уговаривают её нерешительного капитана купить новую квартиру, затем следует невыплата по кредиту и банк отбирает квартиру как объект залога).

Много сходства, не правда ли?

Давайте же вспомним, что в произведении Гомера, дабы избежать опасности, Одиссей приказал своим морякам наглухо запечатать уши воском, а его самого велел крепко привязать к мачте. Так они все выжили, а Одиссей ещё и насладился пением сирен, пока корабль проходил мимо их опасного острова.

(Андрей Игнатенко)