Цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго

Скорость снижения цен на недвижимость в Москве и Московской области этой осенью оказалась самой большой за все время наблюдений. Но несмотря на это, ждать интегрального падения цен более чем на 20% не стоит. У застройщиков и банков есть способы не дать сдуться всему ценовому пузырю 2020–2021 годов.

Минфин не собирается продлевать льготную ипотеку под 7%, которая была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков. Тогда, в разгар пандемии, спрос на новостройки ожидаемо обвалился. Затем программа несколько раз продлевалась, последний раз — этой весной до 31 декабря 2022-го. Сейчас около половины всего объема жилищного кредитования проходит через программу господдержки.

Минфин не видит смысла пролонгировать программу поддержки, причина — «рынок первичного жилья и так чувствует себя нормально». Впрочем, «нормально» — это не то, что можно сказать сейчас о российском рынке новостроек, да и вторичного жилья. Падение цен, резкое падение продаж, снижение инвестиционного спроса — вот как выглядит рынок недвижимости осенью 2022 года.

Продам квартиру. Срочно

В октябре произошел резкий спад продаж новостроек в Москве. По оценке ЦИАН, количество сделок составило порядка 7600, сократившись на 36% относительно сентября и уполовинившись к октябрю прошлого года (снижение на 54%).

Вторичный рынок в столице тоже переживает не лучшие времена: количество продаж на рынке вторичного жилья в январе‒сентябре 2022 года сократилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Хотя на «вторичке» минимум продаж в этом году наблюдался в мае, и пока число сделок с квартирами в уже сданных домах растет.

Во 2 квартале 2022 покупки недвижимости упали почти до "ковидного" 2 квартала 2020 года.

Исследование аналитического центра «Домклик» показало, что российские граждане теряют интерес к новостройкам еще с июня и в октябре тенденция усилилась. Лидером падения спроса на новостройки стала Москва: доля первичных сделок снизилась на 12%. В Московской области и Краснодарском крае падение составляет 7%. Как считают в «Домклик», «вторичка» популярна за счет того, что многие продавцы готовы идти на уступки: желающих продать квартиру гораздо больше, чем покупателей. Но есть и более приземленное объяснение: «вторичка» в норме более привлекательна, потому что в нее можно заселиться сразу после покупки, продав прежнее жилье (если оно есть) и тем самым обеспечив себе первоначальный взнос. Бум новостроек последних лет был вызван именно льготной ипотекой — благодаря ей люди мирились с необходимостью ждать ввода дома в эксплуатацию, снимая жилье либо не имея возможности продать старое жилье под первоначальный взнос. Но, похоже, сейчас все, кто был готов на таких условиях купить новостройку, уже это сделали. Выдачи ипотеки пикируют: по данным Росреестра, в октябре на первичном рынке было зарегистрировано 4597 договоров долевого участия (−54% год к году). Месяцем ранее их было 7675 (−23% год к году). В целом за десять месяцев 2022 года в Москве зарегистрирован 70 081 ипотечный договор, на 11% меньше, чем за десять месяцев 2021-го. По данным Росреестра, в октябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве заметно снизилось, составив 9265 (−13% год к году) против 9776 (0,7%) в сентябре. Лидер рынка, Сбербанк, ожидает по итогам 2022 года сокращения выдачи ипотеки на 14%.

Негативные тренды на рынке жилья подтверждаются и ростом числа срочных объявлений о продаже квартиры. По данным ЦИАН, доля объявлений со срочными продажами обновила максимум и достигла 4%, а количество срочных продаж выросло с марта на 85%. Максимальная доля срочных продаж — в Махачкале, Ставрополе, Краснодаре и Ростове-на-Дону, а по количеству квартир со срочными объявлениями лидируют Краснодар, Московская область, Москва. При этом продавцы снижают цены в объявлениях на 5–8% за срочную продажу.

В целом по России самые свежие данные — за второй квартал. Для рынка недвижимости он оказался самым плохим с момента «ковидного» второго квартала 2020 года: по всей стране было заключено 1,46 млн сделок.

Ушел в прошлое и инвестиционный спрос на жилье. Все меньше людей, покупавших квартиру «на котловане» в расчете на дальнейший рост цен, верит в этот рост. «В спокойном состоянии рынка разница в стоимости квартиры в новостройке на начальном этапе и на этапе сдачи в эксплуатацию составляла 15‒20 процентов, — говорит Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании “Недвижимость-Профи”. — Это та маржа (или плата за риск между начальным этапом проекта и готовым жильем), на которую могли рассчитывать частные инвесторы. Как правило, к этому добавлялся какой-никакой рост рынка (в год — как минимум на уровне инфляции или больше)». Но сейчас ситуация иная. Волны падений спроса привели к тому, что осенью, особенно в ноябре, большая часть застройщиков стала предоставлять двузначные скидки — от 10% и более. Некоторые отчаялись и уже предлагают скидки 20‒30%. «И тут уже очевидно, что никакого профита для частных инвесторов, купивших квартиру, например, летом этого года, не видно. К этому привела совокупность двух факторов: не только большие скидки, но и отсутствие роста цен на рынке в целом, в том числе с повышением стадии строительной готовности», — добавляет Бобков.

Эксперты говорят, что уже начался сброс спекулятивной недвижимости, купленной на волне подъема цен с 2020 по 2022 год. Это тоже давит на цены.

Предложение без спроса

Разумеется, в связи с падением спроса снизилась и средняя стоимость квадратного метра. Так, в новостройках московского региона, по данным ЦИАН, в октябре она уменьшилась на 1,5% к сентябрю. При этом в столице «квадрат» подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%.

Льготная ипотека загнала цену на жилье на неадекватный уровень.

Как говорят аналитики ЦИАН, в Москве и в Подмосковье скорость снижения оказалась максимальной за всю историю наблюдений. Ранее снижение цен больше чем на 1% за месяц в Москве отмечалось в сентябре 2019 года (−1,4%), в Московской области — в феврале 2021-го (−1,2%).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), снижение цен началось в мае текущего года — сразу после апрельского провала спроса, оно идет стабильно по 2‒4 тыс. рублей в месяц (см. график 4).

Застройщики в такой ситуации стали активно предоставлять скидки и устанавливать более низкие цены в новых корпусах. Есть и совсем отчаянные меры: группа компаний ФСК запустила программу «Купи сейчас — верни потом», благодаря которой покупатель может вернуть квартиру застройщику после ввода дома в эксплуатацию, получить обратно ее стоимость и доходность до 15% по проектам ФСК и до 10% по 1-му ДСК.

Видя обвал спроса, девелоперы понемногу притормаживают стройку, но из-за длительности строительного цикла не могут сделать это моментально. По данным Росстата, в октябре было введено в эксплуатацию 3,547 млн кв. м в жилых многоквартирных домах. В сентябре 2022 года этот показатель составлял 4,035 млн кв. м, в октябре прошлого года — 4,074 млн кв. м. В годовом соотношении динамика ухудшилась: −12,9% год к году в октябре против −8,5% год к году в сентябре. Всего за 10 месяцев 2022 года сдано более 33,5 млн кв. м. И хотя это на 6,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, объемы сданного жилья за последние пять месяцев, когда кризисные явления начали сказываться на динамике строительства, снизились на 9,8% год к году. Тем не менее спрос исчезает быстрее: в СМИ попала информация от застройщиков, что непроданными остаются от 30 до 40% нового жилья

Неприступная крепость

Из-за резкого удорожания жилья размер ипотечных кредитов, как и их срок, сильно выросли за последние четыре года.

Ипотечный портфель вырос в 2,5 раза за 4 года.

Очевидные причины обрушения рынка недвижимости — неуверенность в будущем, а также резкое удорожание недвижимости, случившееся в годы действия льготной ипотеки.

Надо признать, что льготная ипотека более чем щедро поддержала строительный сектор — но не улучшила условия жизни россиян и не сделала жилье доступнее.

За последние четыре года коэффициент доступности жилья (КДЖ), который показывает, за сколько лет домохозяйство из трех человек сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, если будет сберегать все свои годовые доходы, увеличился с 3,2 до 3,6. Если в 2013 году российские граждане потратили на покупку недвижимости 0,9 трлн рублей, в 2018 и 2019-м — по 1,45 трлн, то в 2021 году — около 2,4 трлн рублей. Расходы на недвижимость с учетом кредитования в 2021 году составили рекордные 4,9 трлн рублей.

Льготная ипотека, как уже писал «Эксперт» (подробнее см. «Девелопмент взлетел на льготной ипотеке», № 43 за 2021 год), привела к небывалому скачку цен — фактически все, что люди могли бы экономить на снижении ставки, закладывалось в цену. В 2020 и 2021 годах жилье дорожало ежегодно на 30‒40%. В результате, если в конце 2018 года средний размер ипотечного кредита по ставке 9,66% составлял 1,92 млн рублей, то на 1 октября 2022 при ставке 6,71% он уже удвоился и достиг 3,79 млн рублей. Кстати, в Москве и Санкт-Петербурге эти показатели значительно выше: 8,1 млн рублей и 6,1 млн рублей соответственно.

Это неизбежно вело к увеличению срока кредитов: в 2018 году средний ипотечный кредит выдавался на 200 месяцев, 1 октября 2022-го — на 281 месяц (более 23 лет), то есть примерно в полтора раза больше. Средний ежемесячный платеж за два года тоже увеличился: с 21,7 тыс. рублей до 26,8 тыс. рублей.

Ипотека в 2022 году уже оказалась гораздо дороже, чем аренда квартиры: согласно исследованию «ЦИАН. Аналитика», средний ежемесячный платеж по аренде в среднем в Москве составляет 45,7 тыс. рублей, а платеж по ипотеке почти вдвое больше — 84,5 тыс. рублей (разница 85%). В других регионах разница достигает 107%, например в Севастополе и Владивостоке.

При этом доходы населения растут менее резво: средняя зарплата по стране в 2018 года составляла 43,7 тыс. рублей, а во втором квартале 2022-го — 63,7 тыс. рублей (45,7% прироста за четыре года).

Если же обратиться к обеспеченности граждан жильем, то, несмотря на шквал покупок, она почти не изменилась: если в 2018 году в среднем на одного человека приходилось 25,8 кв. м, то в 2022-м — 27,8 кв. м. При этом, например, во Франции и Японии на человека приходится около 39 кв. м, в США — 68 кв. м, в Австралии 89 кв. м (см. таблицу 2). Люди покупали по льготной ипотеке в новостройках чаще всего «однушки» или студии, потому что квартиру побольше не могли себе позволить либо же это был инвестиционный спрос: однушку проще всего продать или сдать.

Наконец, любопытный факт: регион с самым большим числом сделок с недвижимостью в России не Москва, а Московская область (716 тыс. сделок в 2021 году против 576 тыс. в Москве). При разнице в числе жителей очевидно: в область оказался вытеснен спрос из Москвы, так как покупка квартиры в Москве — слишком дорогое удовольствие.

Обеспеченность жильем в разных странах:

Ипотека в безопасности

Если в прошлом году граждане потратили на недвижимость с учетом кредитования 4,9 трлн рублей, то в этом году в случае падения спроса на 15% потратят чуть более 4 трлн. И с учетом прекращения с 2023 года льготной ипотеки факторов, которые могли бы вернуть спрос на уровень 2020‒2021 годов, пока не видно.

Благодаря льготным кредитам средняя ставка по ипотеке в июне достигла минимума, но затем перестала снижаться.

По идее этого достаточно для падения цен на квартиры на те же 15%, а то и больше. Однако, и сами застройщики, и банки, которые их кредитуют, не заинтересованы в сильном обвале недвижимости. Максимум на 20%: именно такой люфт заложен в ипотеке и чуть больший — в оценке залогов, которые девелоперы предоставляют по кредитам.

Насколько вообще российские банки «завязаны» на строительный сектор?

Валерий Пивень, старший директор и руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА, приводит такие цифры: объем ипотечного кредитования составляет около 13 трлн рублей, или почти половину всех кредитов, предоставленных физлицам. Плюс объем кредитов, предоставленных строителям (в том числе тем, кто занимается жилищным строительством) и компаниям, специализирующимся на операциях с недвижимостью (в том числе девелоперам), составляет свыше 5 трлн рублей, или почти 10% всех кредитов, предоставленных юридическим лицам.

Точных, а также свежих данных по конкретным банкам нет, но известно, что год назад на долю Сбера и ВТБ приходилось примерно две трети всего ипотечного портфеля.

Кроме того, Сбер очень активно кредитует строительный сектор: год назад в его активах 3,4 трлн рублей приходилось на кредиты юрлицам из сфер «строительство» и «операции с недвижимым имуществом». В отраслевом разрезе кредитование стройки для Сбера не менее важно, чем кредитование нефтегаза, — это две ключевые отрасли для крупнейшего в стране банка.

Для ВТБ найти такие данные нам не удалось, однако известно, что ВТБ владеет 18,74% акций ПИКа. Данные по двум другим крупнейшим по активам банкам, Газпромбанку и Альфа-банку, можно посмотреть в таблице:

Интересно, что, несмотря на рост ипотечного портфеля у российских банков, доля просроченных кредитов за последние четыре года снизилась до мизерных 0,45%. Отчасти это следствие роста портфеля, но, по данным ЦБ, сам объем просроченной задолженности по жилищным кредитам с октября 2021-го по октябрь 2022-го снизился с 72,5 до 61,5 млрд рублей. Это следствие массового рефинансирования, которое заемщики провели в прошлом году в период низких ставок. Скорее всего, как только ипотечный портфель прекратит расти, а у людей наметятся проблемы с доходами, доля просрочки вырастет, но до по-настоящему серьезных проблем с ипотечными кредитами нашим банкам очень далеко.

Важно также знать, что цена недвижимости, которая находится в залоге по ипотеке, не играет для банка особой роли, пока дело не дошло до ее изъятия и продажи за долги. Причем перед этим кредит попадает в разряд просроченной задолженности, и банк формирует под него дополнительные резервы.

Главное для банка — не оказаться в ситуации, когда есть риск превышения суммы задолженности над стоимостью объекта недвижимости, когда средств от реализации недостаточно для погашения долга. «Недвижимость не изымается до стадии принудительной реализации через Федеральную службу судебных приставов, — объясняет процедуру Евгений Сеньковский, директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка. — У клиента сохраняется возможность добровольной реализации недвижимости из-под залога с согласия банка или передача имущества по отступному (передача имущества на баланс по соглашению сторон). При отказе от добровольных инструментов урегулирования наступает стадия принудительной реализации».

«Снижение стоимости обеспечения повышает риск дефолта заемщиков, увеличение, наоборот, усиливает ценность актива и стимулирует платежную дисциплину клиента, — рассказывает директор департамента розничных рисков банка “Зенит” Александр Шорников. — Если стоимость залога меньше суммы кредита, клиентам становится экономически невыгодно продолжать оплачивать долг, и это приводит к тому, что клиенты даже при временных финансовых трудностях готовы передать залог банку». По словам Шорникова, банк «Зенит» осуществляет ежегодный мониторинг стоимости обеспечения в соответствии с базовыми требованиями законодательства по резервированию ссуд. В ряде случаев возможен внеплановый мониторинг, когда нарушены условия договора или поступает обращение от клиента по вопросам реструктуризации или реализации из-под залога.

Исходя из этого становится понятно: пока клиент исправно выплачивает ипотеку, рыночная цена его квартиры не особенно волнует банк. А поскольку по большинству ипотечных кредитов первоначальный взнос составляет 20%, то банк останется при своих даже в случае, если заложенная квартира подешевеет от первоначальной цены на 20%.

Рост цен на недвижимость в 2020‒2021 годах оказался таким сильным, что около 7 трлн рублей ипотеки, выданной до резкого роста 2020 года, в принципе, находятся в безопасности: если даже цены откатятся до уровней конца 2019 года, квартиры этих заемщиков будут стоить точно не дешевле, чем сумма кредита.

Теоретически проблемы могут возникнуть с примерно двухтриллионным портфелем ипотеки, выданной в конце 2021-го — 2022 году. В первую очередь с теми кредитами, которые выдавались без первоначального взноса либо на первоначальный взнос брался потребкредит. По оценке ЦБ, таких кредитов примерно 4‒6% выдачи в 2021‒2022 годах. Буквально на днях возможность выдавать ипотеку без первоначального взноса будет перекрыта: с 1 декабря Центробанк вводит надбавку для ипотеки с низким первоначальным взносом (до 10%), чтобы предотвратить системный кризис в этом сегменте кредитования. Исторические данные подтверждают: заемщики, у которых нет достаточного первоначального взноса, «характеризуется повышенным уровнем кредитного риска», что потенциально может сделать ипотечные портфели банков «более уязвимыми к возможным шокам», считают в ЦБ.

Девелоперы: придется раскошелиться

Благодаря небывалому росту цен в 2020‒2021 годах девелоперы и кредитующие их банки оказались в ситуации, когда залоги по кредитам в виде недвижимости могут быть оценены чрезмерно высоко. И если цены будут падать, девелоперы могут оказаться в ситуации, когда надо либо гасить кредит, либо довносить обеспечение. Но до этого предела есть солидный запас.

«Для крупных проектов, реализация которых занимает несколько лет, девелоперы чаще всего привлекают кредиты и займы, обеспеченные залогом, — рассказывает Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. — В качестве залога может выступить любое материальное имущество — не только земля и недвижимость, но и иные активы, например товарные запасы, векселя, акции дочерних компаний или доли в дочерних ООО. Например, крупнейшие московские девелоперы кредитуются в банках под залог контрольных пакетов акций или долей в дочерних компаниях, на балансе которых находится земля или построенная недвижимость».

Стоимость чистых активов и портфель недвижимости девелопера, как правило, ежегодно проходит оценку, которую выполняет независимый оценщик, отчет об оценке предоставляется в банк, если активы находятся в залоге у банка, продолжает Мильчакова.

Тут принцип примерно тот же, что и с ипотекой: банки закладывают падение цен. «Рыночная стоимость недвижимости всегда будет подвергаться колебаниям, поэтому банки чаще всего выдают кредиты под залог недвижимости или иных активов, стоимость которых на момент выдачи кредита превышает размер номинальной стоимости выданного кредита, нередко на 25‒30 процентов», — поясняет Мильчакова.

В устойчивости ключевых игроков строительного рынка пока ни у кого сомнений нет. Отчасти причиной тому отличные заработки прошлых лет. Только за 2021 год выручка группы ПИК увеличилась на 28%, ГК ФСК — на 30,7%, группы «Самолет» на 55%. При этом чистая прибыль одного только ПИКа перевалила за 100 млрд рублей.

«ПИК, ЛСР и “Самолет” обладают умеренным уровнем долговой нагрузки и комфортным соотношением EBITDA к процентным платежам, которое у ПИКа в 2021 году превышало 6х, — рассказывает Игорь Галактионов, эксперт по фондовому рынку компании “БКС Мир инвестиций”. — Плюс компании обладают достаточно диверсифицированным портфелем проектов, что обеспечивает комфортный запас прочности на случай падения продаж. Дополнительным козырем является системообразующий статус, который позволяет рассчитывать на лояльность со стороны банков-кредиторов и регуляторов отрасли. Более мелким застройщикам может быть сложнее пережить период снижения продаж. В целом риск-премии по облигациям девелоперов заметно выросли в этом году, отражая повысившиеся риски, но по бумагам крупных девелоперов они по-прежнему остаются в разумных пределах».

«Банки стандартно принимают во внимание информацию по прогнозу доходной части и техническим характеристикам объекта недвижимости или земельного участка, а далее применяют те или иные подходы к оценке, — говорит Стефан Ясногородский, руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса Совкомбанка. — Временной лаг в падении стоимости у каждого сектора разный. Если взять жилую недвижимость, то в непростые времена девелоперы стараются держать уровень цен неизменным, теряя в темпах продаж или делая скрытые скидки».

За 2019‒2021 годы цена среднего квадратного метра в Москве выросла примерно с 170 до 260 тыс. рублей — более чем на 50%. В Московской области — с 90 до 150 тыс., более чем на 60%. Скорее всего, девелоперы будут до последнего держать официальные цены высокими, давая крупные скидки, а снижение спроса и цен на вторичном рынке в совокупности дадут сползание цен примерно на 15‒20%. Можно предположить, что в крайнем случае банки могут рефинансировать кредиты застройщиков, в совсем крайнем — выкупить непроданную недвижимость, например в виде паев закрытого паевого фонда, куда она будет «упакована».

Но это лишь один из вариантов развития событий. Не все эксперты верят, что Минфин «просто так» отменит допинг в виде льготной ипотеки. «По нашему мнению, резкое завершение действия программы способно привести к стрессу как для девелоперов и комплементарных рынков, так и для потенциальных покупателей недвижимости, что в целом негативно скажется на состоянии экономики, — говорит младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Юлия Якупова. — В связи с этим мы предполагаем, что будут либо уточнены отдельные параметры программы, что позволит максимизировать ее позитивное влияние с учетом продолжения бюджетных вливаний, либо будут задействованы иные меры поддержки девелоперов и ипотечного рынка, на выработку которых, с другой стороны, уйдет куда больше времени».

Застройщики активно выступают против отмены льготной ипотеки, грозя сокращением строительства. «На мой взгляд, нельзя прекращать программу! Подобные сигналы — удар по покупательским настроениям, они оказывают негативное влияние на финансирование отрасли, что приведет к сокращению вывода новых проектов. Льготная ипотека всегда поддерживала и население, и отрасль в сложные времени турбулентности», — заявил гендиректор ГК «Кортрос» Станислав Киселев.

(Электронная версия журнала "Эксперт", #47, Евгения Обухова, Александр Турунцев, 20 ноября 2022г.)